高估值 绿地整体上市“抢跑” 欲以能源获

2014-03-20 09:44:53 作者： 来源：第一财经日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

绿地集团最终选择了以一种相对激进的方式实现整体上市的夙愿，这出乎部分市场人士的预料。

包括申银万国在内的券商原本认为，绿地集团会分多次向金丰投资（600606.SH）注入房地产开发板块，继而注入其他业务，以更加渐进的方式逐步达到整体上市的终极目的。

但在周一晚间公布的金丰投资重组方案中，绿地集团制定的方案却将包括房地产、能源在内的业务板块一步到位悉数注入上市公司。

注入资产的估值高达令市场震动的655亿元，使得该交易有望成为A股历史上最大规模的一次重组案例。

一位长期跟踪此交易的券商分析师对《第一财经日报》记者表示，绿地集团作出这一决定可能基于多方面的考虑，包括站在利于估值、再融资的角度，以及配合既定的战略目标和上海国资委的安排。当然整体上市的背后还有各方利益的驱动。

激进的重组方案

在经历8个月停牌之后，周一晚间，金丰投资公布了外界期待已久的重组预案。

重组方案由资产置换和发行股份购买资产两部分组成：一方面，金丰投资与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换，另一方面，金丰投资将向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权。

方案中最引人注目的是两组数字：一是绿地集团的估值达到655亿元，二是定向增发的股份总量达到113亿股，发行的价格为5.58元/股。如此大体量的资产一次性注入上市公司出乎不少分析人士的预料。

去年，申银万国曾为绿地集团描绘出这样一幅借壳路线图：因为金丰投资的总股本仅有5.18亿股，股本规模较小，所以绿地集团会在获得金丰投资的控股权之后逐步进行资产注入，最有可能先将上海本地房地产事业部注入，然后依次注入外地房地产事业部以及其他业务板块。

但绿地集团最终公布的方案显然更加激进。前述券商分析师认为，绿地集团选择一次性注入全部资产而非逐步注入资产可能出于几个方面的考虑。

首先，目前A股房地产板块的估值正值历史低谷，即使万科A（000002.SZ）市盈率也仅5.5倍左右，如果绿地集团单纯注入房地产业务到金丰投资，以当下的市况未必能获得理想的估值。

而在绿地集团非房地产业务板块中，能源贸易占比较高，这一板块在A股市场的市盈率可以达到10倍以上，因此打包业务整体上市可以获得更高的估值。

其次，虽然此次重组金丰投资不涉及再融资，但绿地集团上市的最终目的还是能在资本市场获得“造血”功能。

去年以来，地产再融资一度出现松动迹象，多家上市房地产企业公布了再融资预案，但地产再融资的前景仍然充满不确定性。

相比地产再融资，能源业务再融资受到的限制要小很多，绿地集团在整体上市以后可以通过其他业务板块实现再融资，再在集团层面进行资源调配，从而为房地产板块“输血”。

利益驱动的整体上市

绿地集团“急于”一步到位实现整体上市和去年制定的2015年进入世界200强的目标不无关系，这一目标要求绿地集团在今明两年继续保持高增长，这也就大大增加了在今年内完成整体上市的迫切性。

在绿地上市进程中不容忽视的一个角色是上海国资委。作为绿地集团上市的幕后推动者，分析人士认为，如今的方案反映出上海国资委在推动绿地集团整体上市一事上的强烈意愿。

对于绿地集团公布的重组方案，投中研究院分析认为这是在国有资本管理改革背景下一次多方共赢的合作。在此过程中，金丰投资彻底脱身漫长的艰难重组历程，绿地集团以借壳上市的方式实现整体进入资本市场的初衷，上海国资委平添一份国资管理改革的优秀业绩，而大力配合的诸多PE们也将因此获得投资收益。

在推出此次整体上市方案之前，绿地曾引入五家PE，分别为平安信托下属子公司平安创新资本、鼎晖投资为交易专门设立的项目公司鼎晖嘉熙、汇添富资本为交易专门设立的项目公司宁波汇盛聚智、由社保基金（40.1%）和国家开发投资公司（59.9%）共同出资的国投协力以及由国开装备制造产业基金等7家LP共同出资设立的珠海普罗。

绿地集团曾向上述PE作出五年内整体上市的承诺，而目前的重组方案意味着这些PE的投资回报期有望大幅缩短。

此外，不容忽视的一点是，重组完成后，国有股占比为46.25%，绿地集团员工持股会持股28.83%。另有知情人士透露，绿地集团董事长、总裁张玉良持有绿地集团1%股份。

国资委虽然仍为最大股东，但不具备控制权也不实际参与公司日常经营，这种结构一方面发挥了绿地管理层的主观能动性，将帮助公司实现快速增长的目标，但另一方面，从制造财富的角度出发，员工持股会也成为绿地集团整体上市最大的动力。

虽然金丰投资周一晚间公布的为重组预案，重组实施尚需获得多项条件的满足，包括正式方案经上市公司董事会审议通过以及股东大会表决通过，交易标的价格所依据的评估结论经由国有资产监督管理部门核准备案，交易方案经有权国有资产监督管理部门的批准、重组获相关政府主管部门的批准或无异议、中国证监会核准本次交易方案等。

不过分析人士相信，在上海国资委的大力推动下，重组获得通过的可能性极大，而且审批的周期也不会太长。