美好置业53.7亿武汉拿地 转型旧城改造

2014-03-20 10:02:36 作者： 来源：中国房地产报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

曾经的名流置业集团股份有限公司，继2014年初宣布更名为美好置业集团股份有限公司（以下简称“美好置业”）后，发展战略也随之改变。

“前几年公司定位于全国战略，现在转为在现有城市发展。近几年公司不会拓展新城市，在产品上会以刚需和首置首改为主。”美好置业董事会办公室主任刘锋在接受中国房地产报记者采访时透露。

在武汉，美好置业近期又将位于长丰村的5宗住宅商服地块全部收之麾下。对于这一块的前期拆迁工作，美好置业已开展了将近一年多。

“滚动开发。第一批明年年初就可以开盘，主要是住宅类刚需项目。还会有一些商业，主要根据社区配套来做。”刘锋透露。

截至目前，美好置业在武汉共参与了长丰村、邓甲村、新湖村、建和村四大城中村改造项目，合计建筑面积约430万平方米。

不过，由于城中村改造项目周期较长，前期投入较大，对美好置业业绩会有一定影响，对其融资能力的考验更甚。

53.7亿长丰拿地

3月6日，武汉推出的6宗城中村地块全部底价成交，成交金额55.8亿元。其中，位于长丰村的5宗住宅商服地块全部被美好置业及其子公司拿下，总成交金额达53.7亿元，总成交土地面积50万平方米，总体量近200万平方米。

美好置业拿下这块地并无悬念。早在2012年1月，美好集团就与武汉市土地储备中心、硚口区长丰街办事处签订了《硚口区长丰村集体土地房屋拆迁委托协议书》，预计整个项目的土地使用权需要投资金额约65亿元，包括土地补偿款约12亿元，还建房建设等资金约23.5亿元，土地整合、还建房公共设施及拆迁补偿等约24亿元，后期相关税费约为5.5亿元。

“城中村改造项目，一般没有前期介入是不行的。”克而瑞武汉首席分析师吴洋对中国房地产报记者分析称。

据吴洋介绍，美好置业此次所拿地块，位于武汉市二三环之间，临近园博园会场，“这个区域的供应量比较少，未来市场空间还可以。”“政府投资上一轮已经是高位，可投的不多，只能在旧城改造和城镇化上做文章。所以现在拿旧改项目，对开发商来说应该是一个非常好的历史时机。因为政府对动迁会给予极大支持。”易居（中国）高级分析师薛建雄在接受中国房地产报记者采访时分析称。

不过，200万平方米的体量，开发起来并非易事。“这个体量确实比较大。”刘锋直言，“所以我们要加快开发节奏，保证回款和收益符合投资人和公司要求。”美好置业将总的开发时间设定在了10年以内。

项目的开发必然需要资金的支撑，尤其还是如此大体量的旧改项目。“仅前期的拆迁工作就需要投入大量资金。”吴洋指出。

据美好置业公告，去年以来，为推进武汉长丰村城中村项目的改造进度，筹措项目开发资金，美好置业已先后融资19亿元。

刘锋认为，“城中村改造项目对资金的占用量要好于招拍挂项目。招拍挂项目在拿地之后一般需要立即缴纳全款，而城中村改造项目的拿地款是随着拆迁工作和后期还建楼的建设进度来逐步支付。”而且，“做城中村改造项目，可以滚动开发，做一批卖一批，”兰德咨询总裁宋延庆在接受中国房地产报记者采访时分析道。

刘锋表示，尽管银行开发贷已收紧，但“并不是说不做，银行对业务有筛选。我们的经营还是稳定的，负债率60%多点，远远低于行业平均水平。再加上品牌效应，银行还是愿意跟我们合作的。”

回归武汉大本营

“近年来，不少房企盲目扩张规模，模仿大房企发展3+X战略，结果反而拖累了业绩。回归大本营对美好置业来说是明智之举。”宋延庆分析称。

据美好置业发布的2013年业绩预告显示，2013年净利润为2000万元～6000万元，同比下降63.63%～87.88%。

“业绩下降主要是由于上年同期存在出售股权等事项产生非经常性损益9472.46万元，本期没有这一事项。如果扣除这部分股权收入，去年净利润为7万元左右。”刘锋解释道，“而房地产结算收入来源于两年或三年前的销售收入，与当期销售情况是有脱离的。”对于近年来发展业绩的不理想，刘锋认为，“主要是产品和服务竞争力不强。现从公司更名上也可以看出正在进行战略调整，以提升在产品和服务上的竞争力。”“产品要有不同于别家的竞争力，还要考虑固化，从武汉到宜昌等下线城市有适当的复制，此外在法人治理和内部管理上也要更完善。”宋延庆建议道。

具体如何进行战略调整，刘锋解释称，首先由“全国布局”转变为“区域聚焦，深耕发展”；同时通过推进产品的标准化、集成化，加强物业服务等举措，围绕产品和服务打造公司核心竞争力，尤其是强化产品和服务在生活、配套和社区文化方面的聚焦程度；公司管理上也会出现大的改变。

据吴洋介绍，“武汉没什么新供地可拿，基本都是旧城改造用地。”因而美好置业在武汉先后拿下了四个大型的城中村改造项目，其中邓甲村及新湖村项目去年就已摘牌，计容建筑面积分别为75.1万和20.2万平方米；再加上刚摘牌的长丰村及即将摘牌的建和村项目，届时公司将新增土地储备约335万平方米。

“邓甲村项目已经面市了，也就是正在销售中的武汉名流公馆。这个项目大概做了2年多时间。”吴洋告诉中国房地产报记者。

不过，“随着项目的逐步获取与开发节奏的加快，城中村项目将成为公司未来两三年内的开发及销售重点，带来大量的土地储备并有望贡献可观业绩，业绩拐点可期。”一位证券分析师指出。