央行要求优先保首套房贷 关注“弃房”风险

2014-05-14 09:24:10 作者： 来源：第一财经日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

昨日上午，一则有关监管层“窗口指导”个人住房贷款的消息，搅动了中国楼市敏感的神经。

随后央行发布消息称，人民银行副行长刘士余在5月12日主持召开了住房金融服务专题座谈会，从合理配置信贷资源、科学合理定价、提高服务效率、有效防范信贷风险、建立信息沟通机制五大方面要求银行进一步改善住房金融服务工作。

一位与会的股份行副行长告诉《第一财经日报》，央行召开此次会议的主要内容，是针对个人住房贷款排队、银行惜贷等情况的出现，希望银行加强对个人住房贷款的服务，对已经批准的个人住房贷款提高放款效率。会议并没有提及加大投放力度等具体的政策。

据上述副行长介绍，当天与会的银行包括五大行，主要的股份制银行如招行、民生、华夏、光大等银行，还有邮储银行。央行则称，共有15家银行的负责人与会。

尽管监管层的动作被一些市场人士视为“救市”，但接受本报采访的一些业内人士认为，此举主要涉及民生等方面考量，提法也不算新，不必过度联想。

“刘行长讲话的目的，我理解还是从‘维稳’角度出发，当然会对市场的心理有一定影响。但是并非对住房贷款有所放松，实质影响应该不会太大。”有股份行管理层人士对本报表示。

点名优先满足首套房贷

在当前的楼市敏感期，央行此次“窗口指导”激起舆论无限遐想，市场紧盯的还是会否出现信贷放松的信号。

在信贷资源的配置上，央行在会议上要求：“合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。”

中原地产首席分析师张大伟表示，央行上述要求主要针对市场首次购买自住商品房的需求，这一提法并非首次。在2012年年初，央行就曾明确提及满足首次购房家庭的贷款需求。随后中国房地产市场再次出现量价齐升。

针对央行要求银行支持个人购房贷款，多位接受本报采访的业内人士均认为，如果没有银根的实质性放松，此类窗口指导的效果可能会比较有限。

“银行各种考核指标压力很大，并不会因此出现实质性的转向。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，如果存款准备金率下调，房贷自然会松动，折扣也会变大。还有分析人士认为，与其将此次监管层的动作与市场行情联系起来，不如关注其对民生等领域的考量。

比如有开发商对本报表示，商业银行作为市场主体，逐利无可厚非。“但因为首套房贷涉及民生问题，所以，我建议政府可以考虑用公共财政给首套购房者贴息，这在国外是有先例的。”

当前，银行惜贷等情况在个人住房贷款领域时有发生。融360房贷数据报告显示，从目前情况看，各大银行不仅提高利率，更已对房贷出现“战略放弃”的态度，除国有银行出于社会责任未减少房贷业务外，其他银行正在逐渐减少个人房贷业务，更多银行驻点开始撤离售楼处。

一位国有大行房贷业务人员对本报表示，目前中小银行个人住房贷款相对紧张一些，但是大行在量上会有所保证。如果政策有要求，甚至可能会对个人住房贷款保证一定的规模，这一点大行可以做到。

“现在一些在中小银行贷不到款的客户，会到我们这里来做贷款，导致手里积的项目比较多，现在贷个人住房贷款可能要排队。”上述国有大行房贷业务人员称，由此可见市场对个人住房贷款的需求依然比较高。

要求合理定价并及时放贷

近年来，伴随着国家的房地产调控政策，银行个人住房贷款也常出现排队现象，亦有银行因取消首套房贷利率优惠引发客户不满。上述股份行副行长告诉本报，这些现象也是央行召开此次会议的主要指向。

刘士余就此表示，银行在做个人住房按揭贷款的时候，要科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

昨日媒体报道的一份本次会议的会议纪要显示，央行还要求银行理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任，做到财务可持续发展就好，不要过分追求商业可持续发展。

“银行不愿意多做个人住房贷款还在于按揭贷款收益太低，有的甚至不赚钱。”另有股份行风险部门人士对《第一财经日报》表达了银行的尴尬。此前，央行要求对首套住房贷款利率可以实行85折优惠，但是由于收益低加上信贷额度紧缺，银行基本上取消了优惠，有的甚至还选择了利率上浮。

例如4月份以来，上海地区优惠房贷利率几乎绝迹。在融360调查的26家银行中，只有汇丰银行可以提供9折利率优惠，五大行首套房贷利率一律为基准，以光大、浦发为代表的部分商业银行由于额度紧张，首套房贷款利率上调5%~10%不等，华夏银行、上海银行、宁波银行则暂停了首套房贷款业务。

昨日，上海多家大型房产中介在经过详细调研后，均向本报反馈称，上海的个人房贷近期没有任何松动的迹象，不少银行甚至还在继续收紧房贷。

“最优质的客户也是维持基准利率，不少还要上浮5%~10%，没有任何松动。”一家大型商业银行上海分行的信贷经理告诉本报，放款时间也没有优化，“口头上和客户说放款时间在1个月左右，实际上可能遥遥无期。”

张大伟分析称，银行个人住房贷款放款时间明显拉长，影响客户交易。目前北京等城市二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。同时银行贷款额度紧张，4月1.23万亿元居民存款搬离银行，银行平均成本提高，导致不太可能给购房者优惠。

关注“弃房”风险

房地产风险是银行近年来主要关注的领域，在个人住房贷款风险方面，央行也要求关注“弃房”风险。

“现在个人住房贷款层面出现‘弃房’的是个别地区极个别的案例，从同行来看，也并没有具体说谁的‘弃房’风险很大。”上述股份行副行长对本报表示，一些“弃房”的案例体现在当地一些企业主或者炒房者在主业经营不好的时候，会放弃投资房地产。但是这还不能够上升到区域风险。

2013年，温州市银监分局就对当地“弃房”现象做过相关统计。截至2013年7月末，温州各类“弃房”案例有595例，其中按揭贷款不良余额为41277万元，出现“弃房”的为15例；因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。

张大伟表示，房地产贷款的风险在增加，特别是温州等房价下调较大的城市，已经出现了局部断供的现象。这一现象的存在导致银行不太可能在不大规模放水的情况下增加房贷额度。

在风险防控方面，根据央行披露的信息，上述会议要求银行有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

“总体而言，对房地产的风险还是趋于谨慎。我们现在发放个人住房贷款也会优先选择一些比较知名的大房企的楼盘，而一些中小开发商的楼盘，我们会比较谨慎。”上述国有大行房贷业务人员告诉本报。

在上述会议中，央行并未提及房地产开发贷。前述股份行风险管理人士就此表示，对于开发贷，银行可能会总体收紧保持谨慎，严格按照“名单制”来管理。

“银根持续紧缩已经严重影响了我们的项目销售。”有开发商告诉本报，“3月份以来，公司旗下项目的销售就碰到了很大的困难，4、5月份更是每况愈下。我们也希望银行能够支持刚需购房。”

华远地产董事长任志强（微博）日前更是公开表示：“如果楼市有拐点，那也是被银行‘打拐了’。”

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网传央行保证房贷会议纪要

会议时间：5月12日9:30—10:45

会议地点：中国人民银行1楼319会议室

会议主持：刘士余副行长

会议议题：住房金融服务专题座谈会

5 月12日上午，中国人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。五大国有银行和股份制银行分管副行长及相关部门负责人参加会议。会上，国有银行推选工行、股份制银行推选招行做交流发言，其余各家银行做补充发言，最后刘副行长提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。现纪要如下：

一、各家商业银行在发言中提出的主要问题

（一）受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款的定价有所提高。工行首套执行基准利率，上浮的很少；招行新发放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%；中信和建行今年新增个人贷款40%是房贷，中信首套利率上浮8%。

（二）受贷款规模影响，房贷有积压不能放款的情况，影响放款效率。

（三）还没有发生大规模的“弃房”现象；多出现大额房贷断供。虽然因为抵押率低不会出现最终风险，但处置难，特别首套房不能赶走房客。

（四）尝试个贷资产证券化的渠道，但因为房贷7折利率低，转让不出去。

各家银行还围绕着人行加强对资产证券化指导、限购政策调整、如何看待余额宝等创新产品对银行创新的影响等问题开展了讨论。

二、刘士余行长提出的五点意见

针对各商业银行的发言，刘行长做总结讲话，提出以下五方面指导意见。

（一）资源优先配置。各行要在现有资源情况下，根据市场需求，优先（保证、照顾等采取各种形式）确保住房消费贷款的资源配置。住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长三驾马车的重要地位，不仅仅是为房地产行业。从去年开始，政府没有对房地产下发过文件，局部市场出现结构调整，但从全局看没有出现问题。个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党中央、国务院民生工作的重要组成部分，金融系统一端连着民生，一端连着党中央国务院，只能加强、改善，不能改变和丝毫动摇，是包容性金融、普惠金融的重要组成部分，必须坚持社会主义金融方向。请各位回去给党委传达，这不是我个人意见，是央行党委会的意见。必须讲政治，事关百姓的切身利益。

（二）利率合理定价。要理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任，不是让大家赔钱，做到财务可持续发展（保本、微利）就好，不要过分追求商业可持续发展（赚钱越多越好）各行执行利率差不多就行。

（三）效率提升改善。压单要控制，接单、审批后就要尽快放款。规模不应该是主要原因，如果有这方面的诉求，可以找人行帮助协调各行际间的规模调节。

（四）防范风险。目前整体不良率上升，关注弃房的现象。建行以温州地区为样本了解是否有大规模的“弃房”现象。

（五）舆情应对。对利率上涨、收紧房贷银行要正面面对，不能光让媒体对银行不利的负面新闻占主导。五家国有银行要有协调机制，各家银行要开展舆情的监控，要有适当的回应，“抱团”爱护我们银行业的形象，应对舆情要及时、给力、得体。

此外，刘行长还指出要审慎对待银行表外理财业务风险，从国内外银行情况看，理财业务出现风险都是银行最后兜底的，近期央行要发文规范。

最后，刘行长要求各参会人员会后及时向本行总行党委传达会议精神，并落实会议要求。

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