上市房企公司债发行再开闸

2014-08-01 10:12:28 作者： 来源：金融时报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

一旦放开发债融资，房地产企业融资利率将比照地方融资平台，甚至更高，部分爱好高收益品种的私募机构可以将其作为资产配置组合之一。但同时，需警惕其后续偿债能力及信用风险暴露。亦有银行资深人士提醒，一旦放开将意味着对房地产行业的间接救市，政策信号明显，需监管层对其进行更为审慎的决策。

7月28日，新城B股发布公告称，公司旗下江苏新城地产股份有限公司公开发行的20亿元5年期公司债已于7月25日发行结束，年利息8.9%，按年付息。其中，网上发行2.60283亿元，网下发行17.39717亿元。江苏新城表示，本次发行债券筹集资金将用于偿还银行贷款和补充资金。

除了部分用于保障房建设的债券融资项目外，江苏新城此次发行的债券，是继2009年国内债券融资暂停之后，房企首次发行且募集资金未用于保障房的公司债。江苏新城表示，本次发行债券筹集资金将用于偿还银行贷款和补充资金。

此前的5月20日，江苏新城地产股份有限公司发布公告称，中国证监会审核通过公司关于发行公司债券的申请。更早前的3月26日，卧龙地产发布公告称，中国证监会审核通过公司发行6亿元公司债券，募集资金拟用于保障房代建项目和城中村改造项目。但截至目前，该债券并没有发行。

监管部门放行房企债券融资用于补充资金，释放出怎样的信号？房地产企业发债融资能否放开？会不会有更多的房企进入国内债券市场融资？

“尽管此次江苏新城发行的债券利率高达8.9%，但相比于以往通过信托渠道动辄10%甚至更高的利率，发债成本明显降低。”接受采访的业内人士表示，对于当前国内的房地产商而言，在银行贷款受政策限制之后，发债无疑是一个理想的融资渠道。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受采访时认为，目前开发贷依然偏紧，央行和银监会不断警示房地产风险，但对企业上市融资、增发、发债趋于放松，因其为市场行为，企业有这种融资需求，社会上也愿意给企业提供资金借贷，并且国家对于房地产行业监管也由过去的直接干预转为市场化调控。因此，杨红旭认为，由于下半年企业资金面仍比较紧张，市场需求比较大，而监管又有所放松，因而上市房企发债的案例自然会增多。

前不久有消息称，中国银行间市场交易商协会正在积极研究支持承担普通商品住房建设的企业注册发行债务融资工具的具体措施。此前，交易商协会仅仅允许保障房项目在银行间债市公开发行债务融资工具，一次注册多次发行。而更早前交易商协会要求保障房项目在银行间债市融资只能发行私募债，且一次注册一期发行。

“在发改委明确公开发行企业债券筹集资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等风险性投资后，交易商协会对房地产企业在银行间债市发债融资一直持谨慎态度。今年以来，交易商协会根据市场形势从逐步放宽债务融资工具支持保障房建设发行条件，到表态研究支持承担普通商品住房企业债务融资，对于房企通过正规渠道融资是利好。”一位银行投行人士说。

不过，有业内研究人士认为，这还要看市场和投资者愿意不愿意买单。该人士表示，虽然地方政府对当地楼市限购政策松绑的消息日渐增多，但在决策层方面，除了央行在上半年召集商业银行要求保证对首套房的按揭贷款满足需求外，尚无其他正式政策出台。同时，越来越多的银行察觉到房地产市场隐藏的风险，并从今年开始收紧房地产类贷款，包括开发商、土地开发，房产开发。目前银行对房地产企业贷款并没有松绑的迹象，对房地产融资更多的是保障房融资，这是政策要求倾斜的，一部分还是融给大型房企，中小型房企还是很难从银行拿到贷款。

7月25日，在银监会召开的2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议上，银监会主席尚福林表示，严格控制信用风险扩散，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险。 “现在不仅仅是信贷资金多少的问题，银行也有一本账要平衡，收紧房产信贷可以理解为一种市场行为。”上述研究人士表示。

有业内人士表示，目前来看，房企银行间发债铁闸并没有实质放开，只是有希望放开。可以预见，即使放开房企银行间发债的闸门，也将对房企的资格严格设限。从事高端商品住宅的房企很难获取该项利好政策，只有从事普通商品房、刚需商品房建设以及保障性住房建设的房企才有望得到资金方面支持。

让业内人士不看好房企国内债市融资的一个重要理由，除了近期债券市场信用违约频发外，还有就是近年来国内房企依赖的海外债券融资难度加大。数据显示，2013年国内房企通过海外融资达4566.25亿元。今年前5个月，国内房企海外新发债券创下132.74亿美元的历史新高。但穆迪副总裁曾启贤日前接受采访时表示，预计下半年发债的节奏将有所放缓，主要是因为境外投资者对发债企业越来越挑剔，只有那些有一定品牌知名度的企业才能顺利在债市上募集到资金。数据显示，今年前5个月发债金额呈逐月下降趋势，由1月的59亿美元减至4月的18.9亿美元和5月的13亿美元。同时，这些房企普遍的发债融资成本开始上升。4月底时代地产发行的5年债券利率高达12.63%。除了一级市场暗淡外，二级市场房企债券也遭到了投资者的抛售，去年年初发行的债券绝大多数的价格都远低于面值。“目前投资者对房地产债券的态度正在发生逆转，比如私人银行客户，他们作为这一市场的主要投资者，在成交方面积极性有所下降；另外一些基金公司对于是否扩大这个行业的投资也显得更加谨慎。”一位海外投资者说。

事实上，尽管交易商协会明确表态研究支持承担普通商品住房建设债券融资。但在已经开展的保障房项目融资方面，交易商协会表现的尤为谨慎。为了严控风险，确保募集资金用于保障房建设，前不久还对债务融资工具支持保障房建设的工作机制提出了明确要求。如计划发行的地区，应通过省级人民政府向央行总行报送相关函件，明确发债规模和发债主体；在募集资金使用上，要求发行人应设定资金监管行和监管账户，并签订资金监管协议等。

有投资机构人士认为，一旦放开发债融资，房地产企业融资利率将比照地方融资平台，甚至更高，部分爱好高收益品种的私募机构可以将其作为资产配置组合之一。但同时，需警惕其后续偿债能力及信用风险暴露。亦有银行资深人士提醒，一旦放开将意味着对房地产行业的间接救市，政策信号明显，需监管层对其进行更为审慎的决策。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前的金融市场是“点灌”，而不是“漫灌”，货币政策针对房地产方面是控制的，只会针对一些特定的、处于经济结构转型时期的企业提供货币，而不会给经济结构调整的房企提供资金。