万达启动赴港上市 有望创港股年内最大IPO

2014-09-19 09:31:52 作者： 来源：上海证券报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

在放弃A股IPO仅两个多月之后，大连万达商业地产股份有限公司（简称“万达商业地产”）于9月16日晚间在港交所发布预披露材料，代表其港股登陆战正式打响。有香港投行人士对上证报记者预测：“按照正常的港股上市流程周期，公司最快将在年内完成挂牌上市。若能在年内顺利上市，按照万达商业地产现有盈利水平以及参照港股同类商业地产公司的估值，万达商业地产上市后的市值将是千亿级，也将成为今年港股最大规模IPO。”

值得注意的是，在上市前夕的今年7月，万达商业地产刚进行过一轮股权激励，以每股7.36元的价格向61人（包括部分现有股东、董事、高管层成员及雇员，及万达集团的若干雇员）发行合共1.388亿股新股，占发行后总股本的3.58%，注册资本从37.36亿元增至38.75亿元。

万达资产版图浮现

目前，大连万达集团股份有限公司（即“万达集团”）拥有两家上市公司，分别是去年刚在香港借壳上市的“万达商业地产”（前身为“恒力商业地产”），以及在美国纽交所上市的AMC院线。但这两家上市公司都不是万达的主要公司。其中，AMC的主要资产是万达在美国收购的院线资产，而香港公司主要业务有5个项目，且与万达商业地产的主业几乎毫无关系，只有一个是真正的万达广场，位于桂林。

据了解，受制于香港的法律，万达无法将主业注入该壳公司。根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比例、收益比例、代价比例以及股本比例五项核心指标中的任意一项指标超过100%，都会被按新股上市处理，这令万达商业地产难以在短期内通过买壳注入资产进而实现整体上市。而且，该公司已于今年8月底宣布将更名为“万达酒店”（下称“万达酒店”），显然是为万达旗下商业地产的独立IPO让路。

本次赴港IPO的万达商业地产拥有万达集团旗下购物中心、豪华酒店、销售物业等核心资产，被称为万达的“硬件平台”。根据预披露，截至2014年6月末，万达商业地产总资产5040亿元，累计持有物业1684万平方米。其中，2014年上半年净利润49.17亿元，预计2014年全年净利润至少为199亿元。从披露信息来看，未来港股公司“万达酒店”将负责万达在国外酒店的投资和运营，国内的豪华酒店资产都在本次拟IPO万达商业地产。

尽管未提及万达商业地产的首发募资额度，但招股书显示，公司将把90%的募集资金用于10个物业开发项目的融资，包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场等；而剩余的10%将用作公司运营资金或其他一般公司用途。

在港股IPO同时，万达集团旗下“软件平台”之一的万达院线正在深交所中小板排队。目前已由“中止审查”回归到正常的“在审”状态，IPO申请处于“已反馈”阶段。

在股权结构上，王健林直接持有大连合兴投资有限公司（简称“大连合兴”）98%股权（其子王思聪持股另2%），大连合兴直接持有万达集团99.76%股权；王健林还直接持有万达集团0.24%股权。本次公开发行前，万达商业地产由万达集团持股51.07%，王健林直接持股7.93%，王健林妻子林宁持股3.72%股权；公司其余股东为董监高、机构及自然人。而港股“万达酒店”则是万达商业地产持股68%的控股子公司。

财务数据首度曝光

预披露材料首次对万达商业地产的经营数据进行了详细披露，颇具看点。

万达商业地产主要拥有三大业务板块：物业租赁及管理、物业销售，以及酒店经营。预披露显示，公司2011年至2013年的营业收入分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元，净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元；2014年上半年实现营收232.51亿元、净利润49.65亿元。2014年预计核心净利润（不包括公允价值收益）为132亿元，比2013年有所增长。

从业务板块来看，目前“物业销售”是公司最主要的收入来源，但“物业租赁及管理”的收入占比逐步增长，这也正是万达从房地产商向商业地产转型的体现。据披露，物业销售收入于2011年至2013年占公司总收入的比例都在85%以上，2014年上半年下降至70%；而物业租赁及管理的收入在2011年至2013年不足总收入的10%，2014年上半年已升至22%。

万达的快速扩张战略也在预披露文件中一览无余。截至2014年6月30日，万达商业地产拥有159座万达广场，其中完工的71座；168个购物中心中已开业89个购物中心；102家酒店中已完工48家。也就是说，在159座万达广场中还有88座尚未完工，168个购物中心中还有79个即将开业，102家酒店中还有54个正在扩建。有业内人士表示：“如果加上持有和在建的全部物业，万达商业地产的物业数量已超过全球最大的商业地产运营商西蒙集团。”

对于万达商业地产的快速扩张，外界一直猜测是靠高负债来维持。但从招股书来看，万达商业地产2014年的资产负债率为51.6%，远低于目前上市房企63%左右的资产负债率。业内人士表示：“这主要是因为万达物业的预售及销售所获资金，可以达到开发投资物业及酒店所预期的现金需求水平，并可以平衡整个项目的整体经营现金流。”

另外，从租金收入来看，万达商业地产近三年的平均租金不断上升，目前已从2011年的每平方米每月57元上升到2014年上半年的75元，平均出租率达到97.8%。有行业分析师对上证报记者表示，“随着每个商业体逐渐进入成熟期之后，万达的租金收入还会有一个基数性的增长，将成为公司一个业绩增长点。”

值得一提的是，就在不久前的8月29日，万达联合腾讯、百度共同出资在香港注册成立万达电子商务公司（下称“O2O公司”），万达电商计划一期投资人民币50亿元，万达集团持有70%股权，百度、腾讯各持15%股权，致力于打造全球最大的O2O电商公司。“未来，万达将通过打造O2O平台实现线下线上融合发展，这也是万达未来的一大看点。”上述分析人士表示。

二手房市场

有望率先复苏

房地产市场调整的步伐仍在继续。8月份70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市个数均仅剩1个，绝大部分城市房价环比仍在下降。分析人士认为，楼市筑底特征明显，随着近期政策松绑力度加大，价格下滑速度明显放缓。虽然新房市场在“金九银十”销售旺季仍会顺势调整，但二手房市场价格进一步下滑的可能性较小，尤其是一线城市的二手房市场有望率先复苏。

国家统计局昨日公布数据显示，8月份70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市个数均为1个，下降的城市个数则分别为68个和67个。房价下降城市数量明显多与2011年楼市低谷时期，可见此轮由市场自发性因素导致的房地产市场调整的深度和广度要更甚于以往。

“全国房价已形成普降局面，预计短期内，一二手住宅价格环比下降的城市仍将保持在60个以上。”链家地产市场研究部张旭对上证报说。

但张旭指出，当前市场筑底特征明显，从下滑速度来看，明显放缓。另外，近期地方救市尺度在加大，放松限购和信贷等托市政策也进一步加速房地产底部的形成。

中国指数研究院月初报告也显示，8月全国100个城市新建住宅均价环比下跌0.59%，连续第四个月下跌，但跌幅较上月收窄0.22个百分点。

一般来说，房地产价格下降先从二手房开始，再蔓延至新房。目前来看，这个过程已经完成。张旭认为，未来几个月价格走势将呈现“新房价格持续下行，二手房价格将在底部徘徊”的特征。

值得注意的是，一线城市仍保持全线下跌势头，8月份北京、上海房价环比分别下跌1.2%和1.3%，广州环比跌幅持平于上月的1.3%，深圳环比跌幅则自0.6%扩大至1.1%。

易居房地产研究院研究员严跃进指出，一线城市跌幅较大，主要是去库存化压力很大，房企降价促销力度加大，进而使得房价跌幅扩大。

张旭则表示，房地产市场传统旺季“金九银十”已经到来，业绩压顶的开发商将加大促销优惠力度，因此新房市场还会顺势调整。

与新房市场不同，近期二手房市场已经开始出现不同程度的回升。二线城市的二手房价格在连续4个月下降后8月首次出现上涨，而一线城市二手房市场成交量也在升温。

分析人士认为，随着市场预期发生变化，购房者观望松动，9月份一线城市二手房市场成交量还将稳步回升，价格进一步下滑可能性较小。

中国绘就北极航道

抵欧成本可降千亿

首部中文版《北极东北航道航行指南》近日正式出版。据介绍，中国商船通过北极新航道抵达欧洲，比通过马六甲海峡、苏伊士运河缩短航程近2800海里，每年可节省约千亿美元的国际贸易海运成本

在18日的交通部新闻发布会上，交通运输部政策研究室副主任李扬表示，由交通部海事局组织编撰的《北极东北航道航行指南》正式出版发行，这是全球首部中文版的北极东北航道航行指南，这本《指南》将为计划航行北极东北航道的中外船舶提供海图、航线、海冰、气象等全方位航海保障信息服务。

此前，交通运输部海事局副局长翟久刚表示，通过新航道抵达欧洲，有望比通过马六甲海峡、苏伊士运河缩短航程近2800海里，节约9天航行时间。

目前北极东北航道水域的夏季无冰期已经超过30天，去年一年全球共有71艘商船通过了这一航道。去年，我国的中远“永盛”轮从大连港出发经由北极东北航道到达欧洲，这是中国商船首次航行北极东北航道，这也证明了北极东北航道已经初步具备了通航条件。

中国海洋大学法政学院教授、极地法律与政治研究所执行主任郭培清在接受媒体采访时表示，到2020年，如果北极航线完全打开，用北极航线替代传统航线，每年可节省533亿至1274亿美元的国际贸易海运成本。

郭培清认为，北极航线改变的不仅是贸易格局，它还将影响中国的能源结构，未来北极的天然气等能源也可以采用船运的方式。

据分析，《北极（东北航道）航行指南》正式出版发行是利好消息，能够指导国内企业更好地开展北极航运。这也从另外一个角度说明中国与北极国家在这一问题上的沟通协调是顺畅的。

近年来，中国建成和正在建造的港口码头遍布航运要道。例如，位于印度洋航运要道的斯里兰卡汉班托塔港、巴基斯坦瓜达尔港和孟加拉国吉大港；今年6月破土动工的巴哈马北阿巴科岛新建港则是位于国际航运中转中心。17日，中国与斯里兰卡重要合作项目—科伦坡港南集装箱码头正式开工。

除了建港口，中国公司通过获得特许经营权的方式参与港口经营。2008年，中远集团获得比雷埃夫斯港2、3号码头35年的特许经营权，这是中国企业首次获得欧洲大型港口长期特许经营权。

此前上合峰会正式签署了《上海合作组织成员国政府间国际道路运输便利化协定》，将开辟从中国连云港到俄罗斯圣彼得堡的欧亚交通运输大通道，使上合组织有关国家更加便捷和低成本地共享出海口。

专家分析认为，打通北极航道后，北上南下，以连接“一带一路”交汇节点的连云港为中间点，我国已经构建起一个四通八达的连接陆路与海路的快捷运输通道。

华锐债提前回购为何遭投资者拒绝

我国公司债市场的首单提前回购案最终未能成行。券商人士指出，这份本想提前“解放”中小投资者的方案，几乎就没有通过的可能性。在多重利益的纠葛下，中小投资者选择了“奉陪到底”。

*ST锐电昨日公布“锐01暂停 ”及“锐02暂停”债券持有人会议结果，公司提出的折价回购议案未能获得通过。据公告，参加会议的140个账户代表合计持有公司债券的50.91%，但高达49.68%的账户投出了反对票，即投反对票的债券张数占到参会者的97.6%。

“对这个结果，我是觉得比较意外的，华锐债的风险提示已经说得非常清楚了，现在公司能拿钱出来回购，虽然有一定折价，但投资者还是能拿回大部分本金的，到了年底，很有可能就拿不到了。”一位券商债券研究员对上证报记者说，站在理性投资者的角度，应该接受该方案。

“锐01暂停 ”和“锐02暂停”于今年4月底暂停交易。据此前公告，*ST锐电的全资子公司江苏华锐拟以自有资金7亿元，购买该公司发行的部分11华锐01债券（包含债券本息），购买价格为87.27元/张，利息按发行时6%的票面年利率支付。回购条款约定，单个账户可出售的金额上限为50万元，比例上限不超过单个账户持有面值的10%，金额或者比例上限以孰高者为准。这也意味着，只要投资者持有的债券面值未超过50万元的上限，即可以以该债券停牌前的价格，立即获得现金偿付。

该方案一经披露即被解读为让“散户先行”，尽管公司方面对此予以否认，称提前回购是为了节省利息，但也承认该方案“照顾了小资金”。从中小投资者的角度来看，公司的提前回购不仅提供了一个退出的渠道，而且亏损幅度也应该在可以接受的范围内。回查“锐01暂停 ”的交易信息，其今年以来的最高价格为90.75元，即使投资者以最高价格购买，其损失比例也并不大（在4%以内）。

与此对照的是公司对风险的警示，公告写道，“若实施方案公告后，选择放弃出售或仅部分出售其所持有的债券的持有人，即视为充分理解可能承担本期债券持有到期或正常回售权行使时可能面临的本息不能足额兑付的风险。”来自中金公司的研究观点亦指出，根据公司最新的财务情况，以及提前作出回购安排来看，如持有方不同意提前出售，则存在遭受更大损失的风险。

在充分的风险提示后，为何投资者仍拒绝了这一“特殊照顾”？前述券商研究员认为，一是部分投资者对低折扣不满意，希望能获得更高的对价，这反映出目前投资者对债券风险的认识仍不充分。记者了解到，有投资者根据方案计算出，按照回购价87.27元/张计算，以回购交易前均价买入的投资者年化收益率约为6.87%，而持有至12月27日进行回售的年化收益率约为27.18%，但这种简单的收益率对照，由于没有对风险进行评估，显然容易产生误读。

其次，这与债券持有者的结构有关。该研究员认为，公司此次回购对于持有债券50万元面值以下的投资者来说是一件好事，但对于持有面值超过50万元的，尤其是持有金额越大的投资者，超过50万元面值的那一部分未来被偿还的可能性就会更低，从其自身利益出发，理性的选择则是否决该议案。而受限于中小投资者参与投票的比例问题，“大户”往往主导着投票权，这从根本上制约了方案的通过。

神州租车今登陆港交所

9月19日，神州租车正式挂牌港交所。公司以招股价区间上限8.50元港元定价，经扣除全球发售的相关承销佣金及其他估计开支后，预测净筹资34.49亿港元，其中65%将用于采购新车，约19%用于偿还银行贷款，约10%用于新产品开发，其余用于补充运营资金和其他一般公司用途。

神州租车的成功上市，得益于中国租车行业巨大的市场前景。罗兰贝格数据显示，中国租车市场规模从2008年的90亿元增长至2013年的340亿元，年复合增长率为29%；车辆数量则从2008年的10万辆增至2013年36.9万辆，复合增长30%。预计2018年中国租车市场规模将增至650亿元，车辆数量达到77.9万辆。

在众多租车企业中，神州租车的优势显著。罗兰贝格的数据显示，2013年，神州租车以5.3万辆车队规模稳居中国租车公司第一的位置，是第二名一嗨租车的4倍。截至2014年6月30日，神州租车有5.25万辆汽车在中国70个城市的717个直营租车服务店运营，并在162个城市有202个加盟服务点。

神州租车的商业模式非常简单，就是从车厂买车租给用户赚取中间的差价。据悉，神州租车以均价10万元左右购得新车，30至36个月之后以4至5万元的价格再卖出，中间5至6万元的差价就是车辆运营投入运营这段时间内的总折旧成本。今年上半年，神州租车租出一辆车平均每车每日可以获得277元的收入，30-36个月可以获得25至30万元的收入，再乘以运营期间的平均出租率，扣除5至6万的折旧，再扣除平均每辆车的运营、销售和总部的均摊成本，就是利润。

多地出台楼市新政

重点指向信贷松绑

继各地楼市限购政策逐一退出后，新一轮的信贷松绑正在多地“蔓延”。湖北省16日出台“鄂六条”、成都17日宣布公积金政策放松、无锡上调贷款额度，多个省市正通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市交易复苏。

新一轮松绑政策的背后，是“金九”成色的严重不足。9月前14天，重点城市新建住宅成交面积环比下降4.7%，全国楼市尤其是一二线重点城市的成交表现普遍低于预期。虽然各地大型开发商已全面启动降价促销、蓄客造势，但在成交上都没有取得实质性突破。

自今年6月呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起了一轮松绑潮。据机构统计，截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。然而，限购政策放松的效果显然没有达到预期。于是，新一轮政策松绑的重点指向信贷。

9月12日，沈阳正式宣布全面取消限购政策，且二套房首付比例恢复至六成。同时，无锡宣布调整公积金贷款政策，贷款额度上限将由50万元上调至60万元，并放宽第二次使用公积金贷款的限制条件。

9月16日，湖北省发布“鄂六条”，明确规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。

9月17日成都公积金新政出台。自10月8日起，成都住房公积金账户余额不足1.5万元的，最高也能贷到30万元。

记者了解到，在上述省市外，四川、福建等省还发布省级文件，通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市。对此，北京中原地产首席分析师张大伟认为，第一轮房地产政策放松以松绑限购为主，第二轮政策放松的主要特征为各省级部门出台的细则直指信贷，要求商业银行降低首付成数、商贷利率等，此外增加购房补贴、降低公积金利用难度也成为常用手段。