房地产：PE投资有望进入黄金时代

2014-10-30 09:19:44 作者： 来源：金融时报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

房地产基金运作模式

LP

基石合伙人

管理

团队

基金管理公司

基金管理

团队持股与激励

基金管理公司出资人

LP出资

GP出资人

基金

潜在关联方

优先级固定收益

劣后级浮动收益

房地产

项目

制图：周郭宁

种种迹象表明，房地产产业层面的黄金时代已然结束。不得不面对的问题是，行业调整和转型将要走向何方？开发商在反思，基于房地产产业的基金和私募机构也在反思。

以2010年为起点，房地产业进入直接融资时代，各路房地产基金拔地而起。不完全统计显示，到2013年地产基金的总募集规模已经超过1300亿元。

今年以来，行业整体进入调整期，市场压力骤现。不过，房地产PE的活跃身影似乎并不见太多减少。市场转型过程中，各家机构的思路和理念在创新，实操与战法也在创新。这支令人瞩目的资本力量，又将带给人们怎样的惊喜呢？

谈房地产市场转型，首先的问题是市场何以需要转型？“黄金时代结束了，狂欢的时代结束了，暴利没有了，因为房产是贬值的，土地红利也没有了，新常态也就意味着平均利润。很多企业又要开始回归它的主业，因为卖衬衫、卖皮鞋、卖房子差不多的时候，大家需要面临新的选择。”在近日清科集团举办的房地产基金投资沙龙上，上海五牛基金公司高级投资副总裁徐丹以简单的语言道出了房地产市场目前正经历的现状。

转型是现实的需要，也是迫在眉睫的困难。不过，对其本质和内涵的理解同样重要。“无论房地产市场怎么转型，开发商、房地产开发企业还是要买地、盖房子，真正的转型其实是背后的资本转型。”徐丹表示。

一方面，一直以来，国内的银行过多承担了房地产市场的各种风险，导致了银行业对房地产依赖程度高、风险过度集中的问题。而银行随着自身的结构调整，开始慢慢削减房地产的权重，房地产企业在调整中身受重创。

另一方面，作为资金密集型的房地产业，房地产时代暴利时代一旦结束，开发商将难以继续承受高额的利息。房地产市场的稳定发展客观上需要一个稳定、长期的低成本房地产金融市场来与之配套。

在此背景下，房地产私募基金却可能面临难得的机遇。“大的房企上市公司不感兴趣，因为他们有融资渠道，小的房企门槛太低，他们认为跟自己没有什么关系，所以房企上市在中国越来越难。企业债是一个融资渠道，听起来很完美，能发债的企业只是少数。REITs（房地产信托投资基金）目前象征性的意义比较大。还有一个产品是中票，但中票是上市公司和央企的事情，到现在也只做一些尝试。所以剩下来有机会也有可能被迫发展的是房地产基金，而且是房地产私募基金。”徐丹称。

这意味着，房地产产业被迫由黄金时代进入白银时代，但房地产私募基金却有可能由此进入黄金时代。

穷则思变，市场倒逼的结果是创新。上述人士认为，房地产基金的发展会有一个基本的原则，就是促进房地产市场的细分，而一旦细分以后，房地产私募基金会成为细分市场的投资主体，会形成各自各具特色的主动管理型基金。“主动管理型基金是未来的方向，现在感觉基金强势、地产商弱势，实际上是不对的，真正的合作供应应该是平等互利。”徐丹表示。

主动管理型基金的趋势之一是投后管理的前移。“不能光是投了以后管理，没有投之前就应该管理，不能光懂资产，有的房企项目很好但是开发商经验不足，企业的机制不完善，其实需要基金输出更多的管理和整合资源，需要深度的合作，然后通过资产的管理，提升项目的价值。”徐丹称。

而随着房地产基金的业发展，PE/VC机构本身也会出现新的趋势。“第一集中化，大型的基金会出现；第二个是精细化，专注一般功能、专注于零售的细分市场的基金越来越多，第三个是跨界，我们甚至会接触到传统的PE/VC给地产合作，他们之所以能够过来谈合作，我相信产业同盟上是有一个着力点的。这个是我们未来关注的一个方向。”徐丹认为。

此外，小额资本也可能有机会投资房地产市场。随着房地产基金二级市场的形成，地产商的融资成本会形成一个有公信力的价格标准，这将会形成资本流动的重要参照。

在上述人士看来，目前的房地产PE，至少面临天时地利人和三个重要因素。天时方面，开发商、政府开始更加关注房地产发展基金，私募基金方面的法规也随之出台。

这其中也有两点值得注意的趋势。第一点是全口径的登记。“大家都去把身份亮一亮，地产私募也好、其他私募也好，先把身份亮一下，这样我觉得对于私募以后的发展非常重要的；第二点要考虑到合规投资者的门槛。因为全民PE，老百姓十万、二十万的资金都在做PE，都在投资，这个是明显不合适的。”徐丹称，企业一千万元以上的金融资产、个人三百万元资产门槛是必要的，在此背景下，地产基金可以玩一些比较“高大上”的游戏，这是万里长征第一步，如果今年从这一点来看，跟以往一样非常悲观首先是没有必要的。

地利方面，“当开发商在选哪一块领域能赚钱的时候，地产基金是没有开发空间的，哪怕是地产支持的基金也只能说第二代开发融资部，这个跟我们是不能匹配的。”徐丹认为，现在却有很多项目都可以接手，二线城市、三线城市有很多的机会。

人和方面则是行业从几年前几百个亿的规模到现在三千多亿的规模，人才储备已经到了一个爆发的点上，很多优秀人才都已经进入行业中。

事实上，认为房地产产业的转型与调整利好房地产基金的业内人士并不鲜见。“我觉得作为整个中国房地产基金行业目前处在初级阶段，有这样一个行业的洗牌对于行业未来健康发展是有好处的。”钜洲资产副总经理石景表示。

石景认为，房地产行业多元化是一个大的趋势，而房地产基金肯定是重要的路径。“我们觉得还是有很大的发展空间，从美国的情况来说现在整个房地产行业链条上有70%到80%的资金来自于房地产基金，国内大部分是来自于银行，地产基金不到5%，所以我觉得未来空间是非常大的。”他表示。