五部委发文：农房将纳入不动产统一登记范围

2015-01-25 13:12:03 作者： 来源：人民网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

为进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局近日联合发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴。

　　通知指出，要因地制宜，全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。各地要以登记发证为主线，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度。实现统一调查、统一确权登记、统一发证，力争尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作。

　　通知要求，计划在2014年年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的省(自治区、直辖市)，应根据实际情况尽快调整工作计划，增加农房调查等工作任务，并制定补充调查方案。

　　已完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的省份，要进一步规范已有登记成果，提高成果质量。

　　房屋不动产有望年内纳入税务抵扣

　　据权威渠道消息，2015年国家有望将房屋不动产纳入税务抵扣范围，此项改革或伴随房地产、建筑业“营改增”同步进行。据财税专家估算，改革带来的减税规模或超过8000亿元，减税利好将进一步刺激投资。据知情人士称，今年推进的不动产抵扣改革不涉及已经完成的交易，主要是将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣。

　　自2009年起，全国实施从生产型增值税向消费型增值税转型的改革，但目前只允许机器设备等固定资产抵扣，不动产不能抵扣。如果今年允许工业、商业企业购买的房地产进行税务抵扣，则意味着消费型增值税改革彻底完成。

　　多位专家表示，2015年建筑业、房地产业营业税改增值税时，将涉及其开出的增值税发票能否进行抵扣的问题。因此不动产税务抵扣应该是与房地产业、建筑业“营改增”同步进行、一并出台的。

　　“不是所有的不动产都可以抵扣，住宅是卖给老百姓的，属于最终消费，没有抵扣的需求。能够抵扣的就是企业购买来当厂房、写字楼的不动产。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌表示，“经过测算，减税规模在8000亿元左右。这是一个粗略的估算，是根据2012年固定资产投资统计年鉴大体测算得出。”

　　张斌表示，不动产抵扣会导致大量减税，税基会缩小，所以要考虑财政的承受能力。“如果把不动产纳入进项抵扣，可以采取一些过渡性措施来缓解对财政过大的冲击，比如可以分五年进行税收抵扣。”张斌进一步解释道，“比如新建一个厂房，投资一亿元，如果税率11%，就可以抵扣1100万元的税款。如果分五年抵扣，每年抵扣1100万元的五分之一，这个有可操作性。”还有专家提出可以对不同性质的不动产区分对待。对工厂、商业写字楼、商用房、公寓酒店、高档营业会所等，有些允许全额抵扣，有些部分抵扣，有些暂不抵扣。“不过差异性规定越多，筹划的空间越多，我不赞成人为区分太多。”张斌表示。

　　值得一提的是，有观点认为，允许不动产抵扣的改革会对房地产行业产生影响，房地产的价格或将有所调整，不同开发商的市场份额可能会达成一个新的平衡。

　　安永会计师事务所大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示：“政府不是企业，不能开具增值税发票，因而开发商在取得土地的时候没有办法取得土地的进项税票。在一线城市，土地价格几乎占到整个房地产开发项目成本的三分之一，对开发商来说，要交11%的增值税销项税，却不能对占成本三分之一的土地进行进项抵扣。有人建议国家给开发商提供一个虚拟的进项税抵扣。如果国家愿意买单，财政的负担会比较大，如果财政不给进项税，就不排除开发商有提价的可能。” (福州晚报)

　　农村资产尝试股份化 农地入股亟须确权

　　农地入股亟须确权

　　7年前便在重庆、四川等地开始试点的农村土地流转改革，如今终于获得“自上而下”的全面扶持。

　　“到2014年，全国仅四川、安徽、山东三个省被农业部确定为全省范围推广农村土地流转试点，其他省则只允许在个别条件成熟的地方试点。”1月22日，国家农业部一位不愿具名的官员对《华夏时报》记者说，此前土改的试点一直都很谨慎。

　　值得注意的是，在政策建设层面，由农业部牵头的农村集体产权制度改革框架正在完善，与此相关的政策也将陆续印发。“农村集体产权制度改革成为2015年农村改革的重点内容，被写入到多份涉农文件中。”中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥接受《华夏时报》记者采访时说。

　　此外，农业部在部署2015 年工作会议上也明确提出，将以产权明晰为核心的农村土地制度改革被置于首要位置：2015年将开展赋予农民对集体资产股份权能的改革试点。

　　入股还需先确权

　　农地入股并不新鲜。

　　早在2007年农业部就出台了集体产权制度改革的指导意见，随后开始选择部分地方开始试点，比如2007年重庆、成都两地搞的城乡综合改革，其中一项便是农村土地流转试点，允许农民可以土地入股。

　　但试点效果并不理想，《华夏时报》记者调查发现，农业企业、农民专业合作社对推动这项改革十分积极，但农民的热情却并不高。

　　一位四川籍的农民周世武告诉《华夏时报》记者，企业租赁、流转土地，需要先向农民支付租金，而土地经营权入股则是获利后分红。“对企业而言，可以节省前期资金投入，缓解资金压力，但农民更愿有一个保底的土地租金收益，而非市场风险下高低难定的入股分红。”周世武说，他家的土地至今还落荒，收益没有保障就不愿意拱手将土地让给别人。

　　“对农村土地如何流转、如何入股，分歧一直较大。”李国祥说。据记者了解，在各地的实际操作中，土地流转的形式很多，有农业大户直接参与流转，也有企业参与流转，还有土地流转信托等。具体的做法是，土地流转通常只是支付农民租金，但在土地股份合作社模式下，农民是以土地入股成为合作社的股东，除了保证租金收入，还可以享受合作社的分红。

　　“新的政策倾向于集体资产股份化，有利于农民的权益保证。”李国祥解释说，土地也是农村集体资产，因为在过去农村土地承包给企业或者农业大户，这些集体资产并不好划分，因此在土地确权过程中，并不是确定面积，而是确定村民在集体资产的股份。

　　据悉，土地股份合作社是农户以农村土地承包经营权入股合作社，把土地承包经营权变成股权，农民当上股东。入社土地由合作社统一耕种，农户除劳动收益外，还可享受年底分红。

　　最近安徽成立了全省首家土地股份合作社，同时通过了工商注册，这在全国是第一家。“办理了营业执照，是工商部门承认的，是一个合法的机构，而此前只是一个民间机构。”北京大学法学院的一位教授说。

　　“目前农村土地工作的重点应该是先把农民的财产权利确定下来。明晰产权归属，将资产折股量化到本集体经济组织成员，发展多种形式股份合作。”李国祥说。

　　重构农村产权

　　首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件日前正式印发。这份名为《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(下称《意见》)的文件明确规定：以农户承包土地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和承包权。“《意见》旨在落实决策层提出的‘三权分置’理论，防止农民因流转而失地。”李国祥说，这样可以减少农地入股的风险。

　　在解读上述意见时，农业部副部长陈晓华称，主要是赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。农业部部长韩长赋在部署今年重点工作任务时称，要引导土地经营权有序流转，积极发展土地入股、土地托管等多种形式的适度规模经营。

　　据记者了解，在去年年底，相关部门多次召开会议，对农村集体产权制度改革的总体框架进行研究。当时，刚就任中央农村工作领导小组办公室副主任的韩俊曾公开透露，今年农村的改革重头戏就是农村集体产权制度改革，包括土地制度改革。

　　按照农业部的统计，农村集体资产不仅包含2.4万亿元账面资产，还包括总计66.9亿亩集体土地的改革设定。“这将是一场纵横都既无前例，也无经验的宏大改革。”农业部经管司司长张红宇说，因涉及农村土地入市、农房抵押等事关农村经济社会发展的关键性问题，做实产权迫在眉睫。

　　“在农地转为非农建设用地入市的渠道打开之后，与农村集体产权相关的核心问题，是增值收益如何分配。”中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文认为，要建立兼顾国家、集体、农民三者的土地增值收益的分配机制，合理提高个人收益。

　　“改革农村集体产权制度，是真正实现城乡要素平等交换的制度基础，因此非常重要。”中国土地协会副理事长黄小琥在接受记者采访就曾表示，“三农”工作重点的农村集体产权制度改革，包括如何进行农村资产的量化、资产的交易等。事实上，一直以来，中央对土地制度改革较为谨慎，要按照“不能把农村土地集体所有制改垮了，不能把耕地改少了，不能把粮食产量改下去，不能把农民利益损害了”的原则进行，先行试点，再择机推进。