李嘉诚200亿再卖上海大楼 11年价格涨五倍
2015-07-31 13:23:16 作者： 来源：参考消息网 浏览次数：0 网友评论 0 条
中华PE:
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港媒称，香港首富李嘉诚旗下的长实地产据报正在寻求出售在上海陆家嘴最后一个自留商用物业世纪汇，报价最高200亿元人民币。如果成功出售，长地在上海的核心商用物业将只剩下两个。
据香港《南华早报》网站7月30日报道，李嘉诚从2013年开始密集出售在内地的地产项目，但他在多个场合都表示，集团没有进行撤资，陆港两地将继续是其重要的投资地域，并强调对内地的经济持续看好。
报道称，有基金负责人表示，上述物业位于的地点很好，但价格太贵，在建项目不带租约，还没有现金流。
据统计，一旦世纪汇出售，包括超市，港口，能源等其他资产，李嘉诚近3年套现内地资产金额达到上千亿，而旗下公司期间没有新增投资。
此次长地寻求出售的世纪汇是长和在11年前以1.2万元人民币/平方米的价格购入的。而重组之后的长地目前正寻求以超过7万元人民币/平方米的单价转手，一旦成交，价格成长超过5倍。
据公开信息，世纪汇广场项目位于上海市浦东新区竹园商贸区，东侧紧邻轨道交通四线换乘枢纽车站及2号、4号、9号线区间隧道，6号线明挖区间隧道横穿本地块。建筑面积36.197万平方米，地下5层，地上两幢32层办公楼，建成后将成为浦东地标。
李嘉诚的这一操作模式以前也曾经有过。 2012年，长江实业执行董事赵国雄带队管理层对外表示，看好陆家嘴办公楼发展，并将长期持有名下综合体东方汇经(OFC).
但仅过了一年，李嘉诚就以11.55亿美元(约合70.38亿元人民币)的价格，将还未竣工的东方汇经中心OFC出售给交通银行。至今为止，这仍然是上海大宗交易卖得最贵的项目，单价高达8.2万元/平方米。
李嘉诚此次传出转手内地资产的消息一出，再度引发了外界对李嘉诚是否从内地撤资的关注。李嘉诚的“撤出”从2008年开始，当时他把和黄位于上海的总部大楼世纪商贸广场以44.4亿元卖出。
近年来李嘉诚出售的地产项目还包括，2013年以26亿元卖出的广州西城都荟广场；以71.6亿元售出的上海陆家嘴东方汇经中心；以30亿元售出的南京国际金融中心大厦；2014年4月以72亿元的价格被卖出的北京盈科中心；8月以14.4亿元转手的上海盛邦国际大厦。
报道称，而从2013年开始至今，长地在陆港市场再也没有进行新增投资。(来源：参考消息网)
据媒体报道，李嘉诚名下的长实地产有意以200亿元的价格出售正在兴建中的上海浦东世纪汇广场。
据悉，该项目为长和系早年在上海拍下的商业地块，地块毗邻上海四条轨交线的交汇处世纪大道地铁站。项目规划由一对双子塔写字楼及一座大型商场组成，其中写字楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。刚拍得时，该项目的楼面价约为1.2万元/平方米，而如果真的转售，转售的楼面价将达到7万元/平米的水平，溢价5倍左右。
记者向长实地产(原和记黄埔地产)上海分公司求证此事，相关负责人表示目前还不方便进行回应。
不过，这并不影响市场对该消息的受关注度。除了交易本身，其所引出的三个问题同样值得关注。
贵不贵？
首先是7万元/平米的水平对上海陆家嘴的商业地产价格来说究竟贵不贵。上海中原地产研究部研究员赵倩认为，虽然该地块价格在短短几年之内大幅飙升，但是上涨幅度在合理范围之内。
一方面，陆家嘴作为上海的金融中心，一向是金融企业入驻的首选之地。另一方面，陆家嘴发展较早，目前商业地块比较稀缺，新增供给较少，区域内优质写字楼供应紧张，直接造成陆家嘴办公项目价值不断看涨。
数据显示，2015上半年陆家嘴甲级办公楼平均租金约11.7元/平方米/天，空置率不到4%。如果以上述价格转出，项目写字楼的投资回报率仍有约6%，在行业可接受范围内。
撤不撤？
其次是李嘉诚抛售内地物业的步伐似乎并未停止。且不论此次是否真的要抛售世纪汇广场，此前李嘉诚已经多次抛售内地物业。
2013年，李嘉诚先后抛售广州西城都荟广场、上海陆家嘴东方汇经中心以及南京新街口国际金融中心大厦，分别作价26亿元、71.6亿元和30亿元。2014年其又先后以72亿元卖掉北京盈科中心、15.4亿元售出上海盛邦国际大厦。一时间李嘉诚从内地撤资的论点甚嚣尘上。
李嘉诚本人倒是在多个场合对撤资论调予以了否认。其在多个场合仍然表示内地是其重要的投资领域，并持续看好内地经济发展。
赵倩认为，李嘉诚近年大多投资海外公用事业项目。之前主要以房地产为主的投资方向，如今朝着能源、基建和通讯等方面转向。这种“鸡蛋不放在一个篮子”里的投资模式，目的在于规避单一投资方向的风险。
值不值？
最后是李嘉诚以及其他一些地产商出售内地物业的做法，是否预示房地产的价值已经到达顶峰？毕竟，不止长江实业一家，例如香港房企瑞安66亿元出售上海高档商业区企业天地1期和2期，华人置业以65亿元的价格将包括成都三个住宅及商业办公楼项目在内的资产出售给恒大。
从上海的情况来看，今年楼市的回暖也带动了商业地产的升温，量价还处在高位运行的状态中。数据显示，从今年4月份开始，上海写字楼的成交量出现上涨，6月更是反常走高，成交量为上半年峰值。上半年上海写字楼一共成交10079套，成交量108.6万平方米，接近去年全年的60%；成交均价在2.66万元/平方米上下，与去年水平相近，月成交均价的峰值达3.09万元/平方米。
商铺的情况也类似。上半年总成交量58.7万平方米，同比增长10.4%。而根据以往经验，下半年市场热度一般会高于上半年，全年成交超过去年的概率较大。
赵倩指出，在回暖的市场大环境背后，商业地产的前景同样存在隐忧，主要是商办市场面正临过剩危机。
据介绍，2015年上半年上海写字楼和商铺的库存都突破了800万平方米大关。虽然成交量客观不少，但供应量更为庞大。以大虹桥、自贸区等地发展进程来看，未来一段时间内供应暂时“刹不住脚步”；商铺的运营情况也跟不上增长速度，尤其是外围地带配套设施尚未完全跟进，缺少人气导入，投资回报缓慢。
“以上半年月度平均销售情况来看，目前上海写字楼的去化周期大概需要47个月，商铺的去化周期则需要85周。在库存较高的情况下，企业提前套现资金也意在规避未来风险。”赵倩说。(来源：证券时报)
李嘉诚还要卖。
数位投资圈的消息人士对澎湃新闻透露，李嘉诚名下长实地产(01113.HK，下称“长地”)位于上海浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇正在寻求转手，项目目前最高报价达200亿元人民币。
澎湃新闻了解到，已有多家境外基金在和长地接触，但尚未达成实质收购意向。
和黄内部人士今日对澎湃新闻回应，到今天为止，我们还是准备持有这个项目。但坦白说，优质项目外来投资者一直都表示兴趣。市场每天都在变化，万一真的有一个(对我们项目)非常感兴趣的买家，非要出天价，管理层会不会动心？我不能代表管理层 ……
一位基金负责人对澎湃新闻表示，“地段很好，但对我们来说太贵了，在建项目不带租约还没有现金流。”
若世纪汇出售，包括超市，港口，能源等其他资产，李嘉诚近三年套现国内资产金额达到上千亿，而旗下公司期间没有新增投资。
李嘉诚在浦东最后自留物业
世纪汇广场是长地在陆家嘴最后的自留商用物业。
11年前，长和系以1.2万元/平方米的楼面价中标世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块。现在，重组之后的长实地产以超过7万元/平方米的单价意欲转手。
项目总建筑面积约36万平方米，其中商场面积约14万平方米，2幢办公楼面积约13万平方米。
澎湃新闻早前了解到，长江实业与和黄地产合并之后，上海的业务仍然由各自团队分工合作。世纪汇正是和黄的团队一直负责管理操盘。
一个月之前，世纪汇的管理层在发布会上对澎湃新闻表示，“这个项目会自持。四条轨交同时交会的地铁上盖物业，全中国也没有的。”
世纪汇的负责人当时透露，重组之后，今年集团有拿地计划，关注重庆、武汉、成都等城市。 “过去几年，内地的地价太高，而最近，‘天价地’少了很多，这或许是一个适合抄底的时机。毕竟，逢低吸纳、逢高套现是李先生的风格。”
这一场景似曾相识。
2012年，长江实业执行董事赵国雄带队管理层对外表示，看好陆家嘴办公楼发展，并将长期持有名下综合体东方汇经(OFC).
而一年以后的2013年，李嘉诚以11.55亿美元(约合70.38亿元人民币)的高价将还未竣工的东方汇经中心OFC出售给交通银行. 至今为止，这仍然是上海大宗交易卖得最贵的项目，其单价高达8.2万元/平方米。
实际上，两个物业所在地区是上海写字楼租金最高的区域之一。
戴德梁行的最新数据显示，2015年上半年，陆家嘴办公楼平均租金达11.9元/平方米/天，空置率仅为1.5%。而有“小陆家嘴”之称的竹园板块，办公楼平均租金达10.1元/平方米/天，空置率低至0.6%。今年上半年陆家嘴地区没有新增供应，但吸纳量却接近7万平方米，供应非常紧缺。
一位陆家嘴的写字楼租赁人士透露，陆家嘴的地标上海中心目前租金接近15元/平方米/天，而新鸿基的IFC办公楼租金高达近18元/平方米/天。
核心资产所剩无几
早在2008年，其已经把和记黄埔地产位于上海的总部大楼世纪商贸广场以44.4亿高价售出。
而一旦此次世纪汇出售，长地在上海的核心商用物业只剩下南京西路的老牌商场梅龙镇广场以及紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块(规划为“世纪盛荟广场”).
值得一提的是，出售项目同时，2013年以后，长地在内地和香港市场没有进行新增投资。
长地投资者简报显示，长地的土地储备为1580万平方米，其中香港为80万平方米，内地为1450万平方米，英国40万平方米，新加坡10万平方米。其中，长地在内地的土储大部分在2005年以前获得，2013年至今，长地没有新增任何国内土地储备。
对于李嘉诚近年来大量出售资产的举动，国务院发展研究中心副主任刘世锦4月26日出席公开活动表示：(李嘉诚)撤资中国大陆房地产市场很正常，中国房地产高速增长期和密集型的产业高速增长期已经过去了。
不过，在出售名下资产期间，李嘉诚本人依然不断对外表态，其对内地的经济持续看好。
2014年3月，李嘉诚在业绩发布会上表示，房地产需要成本。目前内地土地价格较贵，“现在面粉贵过面包”。若果地价便宜会考虑在内地买地，目前集团手头的地皮还可以满足5年的开发计划。
2015年2月，李嘉诚在业绩发布会上表示，对于内地和香港的经济发展前景都持乐观态度。他看好香港的发展，因香港最大的好处是有内地作为靠山。
近期李嘉诚出售地产项目一览
2014年8月，与李嘉诚关系匪浅的ARA以15.4亿元出售上海盛邦国际大厦；
2014年4月，李嘉诚家族72亿元卖出北京盈科中心；
2013年12月31日，与李嘉诚关系匪浅的ARA以30亿元的价格出售南京国际金融中心大厦；
2013年10月，李嘉诚家族71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心；
2013年8月，李嘉诚家族26亿元出售广州西城都荟广场项目。(来源：澎湃新闻)
世纪汇广场是长地在陆家嘴最后的自留商用物业 (效果图)
有媒体报道，李嘉诚名下长实地产位于上海浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇正在寻求转手，项目目前最高报价达200亿元人民币。目前，已有多家境外基金在和长地接触，但尚未达成实质收购意向。这一场景似曾相识，近段时间以来，港资抛售内地物业动作频频。
值得注意的是，世纪汇广场是长地在陆家嘴最后的自留商用物业。11年前，长和系以1.2万元/平方米的楼面价中标世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块。现在，重组之后的长实地产以超过7万元/平方米的单价意欲转手。
该项目总建筑面积约36万平方米，其中商场面积约14万平方米，2幢办公楼面积约13万平方米。据了解，长江实业与和黄地产合并之后，上海的业务仍然由各自团队分工合作，世纪汇正是和黄的团队一直负责管理操盘。
事实上，据媒体统计，若世纪汇广场得以出售，包括超市、港口、能源等其他资产，李嘉诚近三年套现内地资产金额达到上千亿元。而与抛售物业形成鲜明反差的是，李嘉诚已经三年没有在内地拿地了。
接下来，小编就来盘点一下那些李嘉诚曾经在内地抛售过的资产。
上海盛邦国际大厦
2014年8月，李嘉诚拥有股份的ARA(ARA Asset Management Ltd.)抛售上海虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦，该项目由新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5亿美元的价格接手，李嘉诚从此笔交易中获益近三千万。
上海盛邦国际大厦共31层，总建筑面积约56299平方米。其中，B1至5楼为商业，建筑面积约为14402平方米；6至31层为写字楼，建筑面积约为41493平方米。
1994年，盛邦还不叫盛邦，而名福海商厦，由上海新世纪文化公司出土地，香港厚诚物业公司出资建设。90年代末，这幢楼宣布“结构竣工”。然后，由于资金链断裂的开发商没有后续资金开发，大楼也成了烂尾楼。
2006年11月，雷曼兄弟与资本策略联合以4.16亿元的价格买了下来，并改名为现在“盛邦国际大厦”。2011年，ARA以约11.6亿元买了下来。
据悉，ARA曾想将旗下内地三个商业项目打包，推出双币Dynasty REIT在新加坡上市。Dynasty REIT的初始资产包括南京国际金融中心、大连天兴？罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦。不过，Dynasty REIT挂牌却没有成功。
北京盈科中心
2014年4月，李嘉诚之子李泽楷旗下盈大地产，落实以72.01亿元港币出售北京盈科中心予泰国华侨吴继泰的基汇资本，较去年2013年12月31日的账面值高出约8%。盈大出售北京盈科中心之后，除了会保留物业的冠名权及招牌外，在内地基本上已无甚业务。
据悉，北京盈科中心位于北京市朝阳区工人体育场北路甲2号，毗邻兆龙饭店，周边有外交公寓、三里屯酒吧街和使馆区。整个物业包括一座商业及住宅综合体、两座办公室大楼、两座服务式公寓及一个购物中心。
公告显示，2013年12月31日，该物业列为盈大地产集团的投资物业，估值为港币66.57亿元；同时，就电讯盈科集团而言，上述物业的总值为66.42亿元，包括估值为66.03亿元的投资物业，及3900万元的土地及楼宇。
南京国际金融中心大厦
2014年开年，南京国际金融中心大厦以24.8亿元人民币“易主”，成为了南京商业圈备受关注的事件——此次交易的卖家，是香港首富李嘉诚参股的ARA，一家设在新加坡的房地产基金管理公司，买家是江苏企业三胞集团有限公司。
公开资料显示，南京国际金融中心大厦位于有 “中华第一商圈”美称的南京新街口西南角，总建筑面积为10.9万平方米，包含72686平方米的甲级办公楼、27503.9平方米零售物业以及292个停车位，于2009年5月启用，220米的高度也成为了南京新街口的第一高楼。
目前，南京国际金融中心大厦1到5楼的租户是培训机构、电影院和餐饮场所等，5楼之上是写字楼，一墙之隔是一座百货商厦。
据了解，南京国际金融中心大厦开发商是招商地产，2008年其以16.25亿元价格出售，而接盘方正是ARA.
东方汇经中心OFC
2012年，长江实业执行董事赵国雄带队管理层对外表示，看好陆家嘴办公楼发展，并将长期持有名下综合体东方汇经(OFC).
而一年以后的2013年10月，李嘉诚以11.55亿美元(约合70.38亿元人民币)的高价将还未竣工的东方汇经中心OFC出售给交通银行。至今为止，这仍然是上海大宗交易卖得最贵的项目，其单价高达8.2万元/平方米。
资料显示，东方汇经中心坐落于陆家嘴金融贸易区x3-2地块之上，占地面积不足1万平方米，总建筑面积在11万平方米左右，由地下4层和地上31层建筑组成，以“财金汇聚、点睛之最”作为项目定位。整个项目位于银城南路以北、银城西路以东、银城中路以西的位置，东面正对规划中高达580米的世界第一高楼—上海中心项目，北面紧贴x3-3地块上的太平金融大厦和x3-1地块上的高宝金融大厦，再往北就是新鸿基上海国金中心项目，西面则与知名豪宅汤臣一品隔路相对，南面毗邻鹏利海景公寓和盛大金磐，正处于小陆家嘴滨江的核心地段。该物业所在地区是上海写字楼租金最高的区域之一。
广州西城都荟广场
2013年8月，李嘉诚旗下的和记黄埔、长江实业双双发布公告，将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手，买家均为离岸公司GCREFAcquisitions22Limited，两项交易预计将于11月29日完成，总交易金额达30.3亿港元。
西城都荟广场是广州地铁开始兴建时，广州市人民政府在香港招商的首批地铁上盖综合商住项目，西城都荟广场坐落在广州老城区荔湾区黄沙大道，是一个大型综合购物商场，占地约7.1万平方米，总建筑面积8.8万平方米，商场共4层，为地铁一号线及六号线转乘站黄沙地铁站的上盖物业，上方为和黄开发的住宅项目“逸翠湾”，已于2011年底销售完毕。（来源：一财网）
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