万达称关店系主动调整 商业地产去百货化应对冲击

2015-08-04 09:52:16 作者： 来源：第一财经日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　今年7月以来的万达百货关店事件仍在发酵。7月中旬，万达计划将关闭一些城市经营不佳的万达百货的消息不胫而走，随后报端关于涉及关闭调整的万达百货数量，从10家左右到25家，日前的传言中这一数字上升到了40余家。

　　对于万达百货部分门店及大歌星KTV调整经营一事，万达商管公司总裁曲德君昨日(8月3日)正式对《第一财经日报》等媒体回应称，在大型零售业态受到冲击的背景下，个别万达百货店出现亏损，对这些百货店进行调整是企业的正常经营行为。他表示，对不适合大型零售业态经营的万达广场，万达将对原百货经营区域进行重新划分，引进更适合万达广场需要的业态。

　　对此，接受本报记者采访的品牌商人士分析，万达部分百货门店亏损的原因，一方面与百货业态近年滑坡趋势有关，一方面与万达内部资源分配向购物中心倾斜有关。随着商业地产商或主动或被动的去百货化，未来如何从设计上重新规划购物中心的原有百货区域，积极导入人流，是商业地产商需要思考的问题。

　　主动调整还是被动关店

　　按照曲德君的说法，随着购物中心和电商的发展，中国消费者的消费习惯和方式正发生着巨大变化，大型零售业态不可避免地受到一些冲击，个别万达百货店出现了亏损，对这些百货店进行调整是企业的正常经营行为。

　　关于万达百货未来的调整计划，曲徳君称，将具体情况具体分析，因“店”制宜，即对适合大型零售业态经营的万达广场，将与业内知名企业进行合作，继续经营零售业态；对不适合大型零售业态经营的万达广场，将对原百货经营区域进行重新划分，引进更适合万达广场需要的业态；而对没有百货业的万达广场，也会保留一些传统百货品类，如珠宝、化妆品、鞋类等。

　　根据万达集团昨日给出的数字，今年上半年已开业万达广场总客流达9.24亿人次，同比增幅27.8%，平均每个万达广场日客流5万人次，其中早些年开业的万达广场日均客流多数仍保持了两位数以上的增幅。

　　对于大歌星的调整，曲德君表示，KTV行业是一个特殊行业，受国家行业相关政策影响，连锁经营KTV的利润十分微薄，已不太适合万达这样规模的企业经营。但他强调，万达退出KTV经营，并不代表万达广场将取消KTV业态，万达是在收回投资的前提下，将各地大歌星KTV门店转让给当地有实力的经营者。

　　“由于万达广场的业态调整是积极主动的调整，是根据市场前景和消费者需求变化作出的战略调整，调整后万达广场的租金收入将比调整前更高。”曲徳君说，万达百货和大歌星KTV的调整也事关万达整体战略转型，万达集团正在进行企业的第四次转型，就是要调整一些传统产业，向更有发展前景的文化、旅游、体育等产业转型。

　　一品牌商市场部负责人昨日接受本报记者采访时分析，万达近年来通过大规模复制来扩张，对于开店的时间节点要求严格，为了配合万达广场扩张需要，万达选择自己运营百货，但这两年百货整体面临尴尬，万达百货运营也存在问题，因此万达开始主动将资源向更符合消费需求的购物中心倾斜。

　　关店是个技术活儿？

　　实际上，百货关店现象由来已久。从2014年开始，百货业态品牌频现关店，进入2015年仍在继续，尤其是早期进入中国的外资百货品牌在关店数量较多。RET睿意德中国商业地产研究中心提供给本报的数据显示，其调研的大型连锁百货样本中，2014年以来已经关店和明确将要关店的有38家，其中百盛百货、玛莎百货各5家，伊藤洋华堂4家，其他包括王府井百货、中都百货、NOVO百货、宝莱百货，尚泰百货等在二三线城市均有关店。

　　该研究中心与中国商业地产联盟共同发布的一份报告指出，2015年百货隐现集中关店计划，在品牌店面调整的方面，其调研的品牌中37.70%的品牌有关店计划，主要集中在百货、快餐和专业零售三类业态，这三类业态各有超过五成占比的调研品牌，在2015年将会有选择性的关闭店铺。

　　上述品牌商负责人告诉记者，早前大体量购物中心之所以引入百货，是因为百货可以一次性消化上万方的面积，减少了招商压力，对于扩张较快的购物中心而言尤其如此，然而随着百货业态近年来呈颓靡态势，商业地产商就开始或主动或被动的去百货化。

　　然而，值得注意的是，一方面，百货具有较强的区域性，另一方面，有百货的购物中心与无百货业态的购物中心，在设计上也存在区别，这让购物中心“去百货化”成了一个技术活儿。该负责人举例说，华堂在西南地区的成都运营得较为成功，但北京则遭遇瓶颈，因此对于百货的调整，需要因地区而异。另外，去百货化看似就是简单的关店，但技术上来说却是一个复杂的工程。他举例提醒称，杭州某知名购物中心将其中的百货区域撤离后，原有的动线设计无法调整，导致人流拐不进去，无法向原有百货区域大量导入客流。（来源：第一财经日报）

　　万达首次回应百货、大歌星KTV调整 高管称“事关整体战略转型”

　　近日，万达百货部分门店和大歌星KTV调整经营的消息甚嚣尘上，但万达方面一直未给予回应。

　　昨日，《证券日报》记者从万达方面获悉，对于调整百货和大歌星两大业态的消息，万达商管公司总裁曲德君正式给予回应。

　　曲德君表示，“随着购物中心和电商发展，中国消费者消费习惯和方式正发生巨大变化，大型零售业态不可避免地受到冲击，个别万达百货店出现了亏损，对这些百货店进行调整是企业的正常经营行为”。

　　值得注意的是，曲德君将调整万达百货的思路进行了首度公开。他表示，“万达百货的调整将根据具体情况具体分析，因‘店’制宜”。

　　曲德君进一步表示，“对适合大型零售业态经营的万达广场，我们将与业内知名企业进行合作，继续经营零售业态；对不适合大型零售业态经营的万达广场，我们将对原百货经营区域进行重新划分，引进更适合万达广场需要的业态；即使是没有百货业的万达广场，也会保留一些深受消费者喜爱的传统百货品类，如珠宝、化妆品、鞋类等”。

　　而对于大歌星的调整，曲德君表示，“KTV行业是一个特殊行业，受国家行业相关政策影响，连锁经营KTV的利润十分微薄，已不太适合万达这样规模的企业经营。万达退出KTV经营，并不代表万达广场将取消KTV业态。万达是在收回投资的前提下，将各地大歌星KTV门店转让给当地有实力的经营者，让万达广场内的KTV更接地气”。

　　事实上，万达调整百货业态，业内多数人士均认为，受电商冲击是主要原因。

　　对此，曲德君强调道，商业经营就是不断调整不断创新的过程。过去十几年，万达广场正是因为在快速发展中不断创新求变，根据市场需求进行业态调整，才始终保持健康发展。“即使在电商发展的背景下，今年上半年已开业万达广场总客流达9.24亿人次，同比增幅27.8%，平均每个万达广场日客流5万人次，特别是早些年开业的万达广场日均客流多数仍保持了两位数以上的增幅。”

　　曲德君称，由于万达广场的业态调整是积极主动的调整，是根据市场前景和消费者需求变化作出的战略调整，调整后，万达广场的租金收入将比调整前更高。“市场是标准，共赢是目标，万达广场的经营将始终根据市场变化不断创新，实现与商家、消费者的共生共荣”。

　　曲德君同时指出，万达百货和大歌星KTV的调整也事关万达整体战略转型，万达集团正在进行企业的第四次转型，就是要调整一些传统产业，向更有发展前景的文化、旅游、体育等产业转型。(来源：证券日报)

　　万达百货40多家亏损门店关张 服装销售租户表示无可奈何

　　业内人士称，百货业未来的升级是一个大趋势，至于谁能活到最后，谁能成功从传统走向未来还是未知数

　　继运动品牌、男装品牌、女装品牌的关店潮后，以卖服装品牌为主的百货商场也难免陷入因业绩下滑甚至亏损而关店的窘境。

　　近日，国内最大的连锁百货商店万达百货传出了要关闭国内40多家店的消息，万达集团相关负责人在接受媒体采访时默认了上述说法，并透露即将关闭的万达百货未来将转型为体验式业态。

　　对此，有业内人士向《证券日报》记者分析，以前的传统百货商场明显已经不再适应当下的消费者，万达百货能快速大规模关店也是因为意识到了这一点。当谈到未来的百货商场发展的前景时，上述业内人士向记者表示，目前，业内都在改变，试图找出适合自己的发展模式，但未来到底哪个发展模式更能适应市场还不好说，一切要靠时间来检验。

　　万达百货紧急关店背后

　　据报道，截至2015年万达百货在全国共有门店90多家门店。据万达集团内部下发的文件显示，万达百货将关闭济南、唐山、江门、温州、沈阳以及湖北荆州等多个地区共40多家严重亏损的门店，剩余的上海宝山、泉州、襄阳等地区的个别门店将进行调整，压缩经营面积；根据集团的要求7月份完成此项工作。

　　对于万达百货的紧急关店一事，有万达百货服装销售商表示“无可奈何”。有报道称，商家对万达百货单方面提出撤柜要求敢怒不敢言，“没有商量，没有补偿，万达就这样解除了合同”某小品牌的区域经理如是说。

　　事实上，万达百货的关店潮并非没有预兆，早先曾有万达百货的招商人士向《证券日报》记者透露，万达百货的经营并不好，不仅业绩亏损，而且在招商的时候，也少有经销商来询问的。

　　据了解，万达百货关店后，将由每家万达广场根据自身的情况进行新的业态规划与招商工作；调整方案经总部批准后，9月份正式实施，并开展店铺装修工作。根据集团要求，11月份要完成所有招商、门店装修的工作，新招进来的品牌要开始营业。

　　有报道称，万达百货或将引入更多的体验式业态来提高营业额。

　　对此，有业内人士向《证券日报》记者分析万达百货的此次调整称，从传统方面来讲，万达百货的转型有压力。“百货业可能以后也会有调整，但随着百货公司O2O能力的提升，百货业还是有升级空间的。”

　　万达百货或与飞凡电商对接

　　事实上，在电商越来越被消费者接受的同时，O2O、线上线下融合链接、商场推出体验式门店等经营模式已经被业内看做是未来的一个大的发展方向。而体验式购物更是被视为未来百货业发展的美好前景之一。

　　有市场人士向《证券日报》记者分析，万达集团自己就有发展电商，而万达百货在关店调整后，很可能要和自身打造的飞凡电商进行线上线下对接。

　　据记者了解，今年8月1日，由腾讯公司、百度公司、万达集团合力打造的飞凡电商7月31日宣布正式上线，将彻底实现商业中心线下线上服务的融合。上线后，飞凡将进一步打通腾讯、百度和万达资源，为广大消费者提供完美的体验式场景，同时打造开放的全业务管理平台。为购物中心及商户提供覆盖会员、积分、营销、支付的全业务管理服务。同时，提供找店、停车、排队和智慧电影等体验式场景。

　　另外，也有业内人士分析，万达百货调整后，可能会扩大餐饮规模。有报道称，万达的餐饮有一个规定，原则上减少与万达联合发展的品牌，每个城市都提供餐饮报告，要求当地排名前30家的店必须不少于20家，当地喜欢的餐饮，把它引进去。这样30家店引进22个，跟着万达联合发展的最多是8个，这8个是国际连锁或者大家都能接受的餐饮品牌。

　　事实上，对于万达百货关店后的改变，业内人士还无法给出其未来明确的走向。但有业内人士向记者表示，伴随着消费者越来越个性化的消费，百货业未来的升级是一个大趋势，至于谁能活到最后，谁能成功从传统走向未来还是未知数。“大家都在尝试阶段，一切靠市场说话。”(来源：证券日报）

　　万达第四次转型　危机重重恐失去立足根基

　　细心的你会发现，从北上广深一线城市到四五线小县城，大街小巷，都是“清仓大甩卖”，都是“旺铺转让”。

　　很多门店是空的。

　　商铺转让背后的经济状况堪忧

　　什么时候都有空门店，不过没有2015年的中国多，而且是很多。有些区域甚至整条街都不行了，非常冷清。有些店，写的是出售，而不是出租，而且是老铺。为什么不带租出售？有些大型购物中心里不但门可罗雀，而且是好多铺是空的。

　　过去的20多年，拼命开发商业地产和加大商业地产的配比，造成现在大型购物中心里和临街的商铺大量过剩。商铺租金大约在2012年开始大幅上扬。

　　大部分的存量地产，立项都在五年前，在那五年前的美好时光里，用全中国最聪明的大脑画的大饼是不包括电商的，在给商铺投资人描绘的都是一铺养三代的美丽传说。商铺投资人砸锅卖铁的进场，造就了今天地产商和商铺投资者都陷入了群体迷失。推贵了商铺价格，推高了商铺租金，推多了大型购物中心，成就了万达神话，推多了社区商铺。再高大的人造神话，也有被揭穿的时候，再美的花朵，也有凋谢时分。

　　有人已经觉醒了。那些有预见的商铺投资人，已经开始在顶峰套现，出逃了。有智慧的房东，遇到一个好房客只要不空租哪怕房租低一点也行，大家共渡难关。那些有点闲钱不懂生意却想蠢蠢欲动的人，冷静下来了；那些陷进去的，开始到处学习取经，转型了。

　　万达的22年4次转型

　　2015年7月11日，万达集团2015年上半年工作会议上，王健林宣布，万达全面转型服务业，而且是要“轻资产转型”。

　　什么是万达的“轻资产转型”？

　　6月23日，万达集团董事长王健林做客新华网思客讲堂，就提出了具体的转型目标——“2211战略”。就是到2020年，做到企业资产2000亿美元、市值2000亿美元、收入1000亿美元、利润100亿美元。王健林说：“这是我们追求的长期目标，来自房地产类的收入降到30%以内。”房地产类，已经被他和万达内部视为“重资产”。王健林表示：

　　“什么是重资产？就是万达投资并与住宅销售稍带关系的项目。而这样的项目，要坚决转让。”

　　经济下行的持续压力和现有地产政策下，万达已经决定：转让已经拿到地的、将在2017年以后开业的重资产项目。同时，万达已经掀起了一轮“关店潮”：万达百货截止2015年全国共有90多家门店，万达百货正在关闭济南、唐山、江门、温州、沈阳以及湖北荆州等多个地区共40多家严重亏损的门店，剩余的上海宝山、泉州、襄阳等地区的个别门店将进行调整，压缩经营面积。还有消息称，万达大歌星KTV旗下所有门店于7月底全面关闭，目前上海、武汉、济南、温州、泉州等地大歌星KTV已于7月7日宣布暂停营业，其他城市的门店也正在进行结业相关工作。

• 　　1993年，万达第一次转型从地方走向全国，连锁经营变成百亿级公司。

• 　　2000年，由住宅向商业地产转型，万达当了222次被告，在沈阳建了一个店经营受挫，多次拆了重建，付出9亿多元的代价。这次转型过程非常艰苦，但还是成功的，如今万达每年有500万平方米面积竣工。

• 　　2006年万达进行第三次转型，进军文化旅游产业，万达估计从那时算起15到20年，中国城市化进程基本完成，工业化也基本完成，房地产市场规模一定会下来。

• 　　2015年，万达启动了名为“轻资产转型”的第四次转型，未来将转为服务型企业，做万达商业、文化产业、金融产业、电子商务四大产业。

　　万达第四次转型危机重重

　　我认为万达这次转型，风险比前面三次任何一次都大，这里面有危机也有生机，先说危机。

　　1 、以地产起家，却极力抹掉地产标签，去地产化，恐失去立足根基

　　尽管王健林一再强调“我希望三到五年之内把‘地产’去掉，变成商业发展公司或者商业服务公司”，他要在2020年把房地产收入降到50%以下，但商业地产仍然是这个高速运转帝国的根基。万达模式发展后期，仅仅靠物业销售的资金已经无法支撑商业项目的运营了，资金缺口越来越大。万达不得不借助融资来平衡现金流，于是出现了“以融养租”的方式，有“被动转型”的嫌疑。

　　2 、船大不好调头，人事震荡，影响公司管理体系和文化氛围

　　人事人事，因人而事。日前，一份标记为“大万商[2015]22号文件”由万达内部流出。详细版的文件显示，本次万达人事“大地震”共任命人员72名，其中总经理级别15人，免去人员53人。王健林曾表示：

　　“不要再对房地产行业抱有任何幻想，除了北上广深等局部地区，行业整体已经呈现过剩局面。”

　　原本被证明十分成功的万达模式正在慢慢走向尽头。溢价幅度减少、销售速度降低的时候，就需要转型。这样一个巨型集团公司转型过程中，人心惶惶总会有的，对工作的影响程度不好说。

　　3 、以资本并购来完成产业布局和扩张的模式，受到外界质疑

　　2015年上半年，万达已投入150多亿元人民币用于并购和投资，先后并购瑞士盈方体育传媒集团、澳大利亚HOYTS院线等企业，投资入股马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业。下半年将加大并购步伐，完成国外3家、国内3家大型企业并购，同时推进海外企业业务在中国落地，金融和互联网等领域将成为并购的重点。

　　万达收购的这些大企业，目前看来自身增长性有限，其长期以来形成的商业地产企业风格和管理模式也很难改变，想在电商和金融领域取得突破，挑战很大。

　　4 、万达转向金融投资，如何建立风险防火墙是一个很大的命题

　　尤其是在同一个集团内部的金融板块和项目融资之间建立合理的防火墙。

　　5 、万达电商不尽如人意

　　电商CEO董策近期的离职，就受到各方关注。三年时间内，在电商板块万达已经更换两任CEO和两任COO。有人认为代表了万达在电商领域遇到了难题，同时也对万达企业管理模式能否与互联网文化融合提出质疑。

　　6 、冷处理互联网+，强调打破互联网神话，与现有主流政策和舆论偏离

　　王健林和万达被视为不真正懂得互联网，一定程度流失了“拥趸”，万达品牌的用户基础减弱。

　　7 、万达百货、大歌星KTV等产业的剥离和大批关店，证明万达过去的几年里在自有商业上遭遇较大的失败

　　损害了一部分产业链中小合作者的利益，城市新区和中小城市的招商压力，使得万达不得不建立自有品牌主力店来为招商“撑场”，甚至“填场”。到最后，这种“救场”的做法使得万达商业无论选址还是从运营方面，都无法像其他专心做购物中心的业态那样运作自如。这方面的失败，在万达接下来搞融资和众筹的时候，或多或少影响投资和参与者的信心。

　　8 、王健林本人家庭的干扰

　　近日传出的王健林妻子林宁涉嫌内幕交易的传闻，以及儿子王思聪的任性和在社交平台的种种表现，被网友看作是未来有实际控制权的“少东家”不成熟，广东深圳网友ROBCHEN2002说，“万达是中国未来风险最大的企业，因为他们的老板有个儿子叫王思聪。”

　　危机之中有生机，万达也在搏一把

　　当然，万达这次“轻资产转型”也是有生机的：

　　1 、丰富了万达的商业模式。前不久的商业地产众筹产品“稳赚1号”，反响不错。

　　2 、轻资产模式下，企业收入来源于租金分成，不需要通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全、稳定。

　　3 、万达不需投入太多钱，甚至可能不投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率，并在金融方面进一步盘活。

　　4 、轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式。

　　5 、看到了后工业时代，中国第三产业特别是服务业的巨大市场，万达用服务与用户连接，或许真的可以像王健林所说，“不用到2020年，可能到2018年，万达就会实现转型”。

　　王健林对万达“实现‘2211战略’，并在2020年排在世界前列，至少达到全世界的前三十名”很有信心。但愿万达清楚的认识到危机与生机，成为一个伟大的公司。(来源：虎嗅网)