香港地价不足南京一半是美丽的幻觉

2016-02-19 10:33:58 作者： 来源：证券时报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　近日，一篇《香港地价跌到不足南京一半，李嘉诚公司暴跌1400亿》(以下简称《地价》)的文章成为网络讨论热门。这篇来源于一家名为《面包财经》的网站的文章，在其后网络上愈演愈烈的转发中，逐渐被演绎成了“香港地价低于北京六环”、“香港楼市即将彻底崩溃”等观点。然而，也有熟知香港本地消息的新闻媒体和网友指出，此文 “哗众取宠，挺无知的”。

　　根据《地价》一文的立论，其是来源于一则新闻事件。2016年2月12日，香港地政总署发布新闻公报，宣布一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，以21.3亿元港币批予国万投资有限公司(母公司：中国海外发展有限公司)。有关地段的地盘面积约为37,696平方米。《地价》一文认为，这一价格意味着楼面价折合人民币不足1.7万，其不但远低于北京上海的地价，甚至还不足南京河西近期土地成交楼板价(超过4.2万元/平米)的一半。《地价》一文因此得出结论：地价暴跌的同时，香港房价也接连跳水，香港地产业濒临崩盘危机。同时，文章认为，香港地价与房价的暴跌归咎于香港“土地财政”：香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，但香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高香港地价和房价。

　　由于有关地皮所在的大埔区，传统上属于香港的新市镇之一。翻译过来，即类似目前内地大城市的“新城”或“卫星城”的概念。其到香港市中心直线距离不过17公里，类似于北京的五环到六环之间。实际上，北京六环附近的楼面地价早已超过三万。在此后的传播中，所谓“香港地价低于北京六环”、“香港地价跌70%”等标题党不一而足。然而，在《地价》一文随着耸动的标题成为微信“朋友圈”爆款的同时，也有观点开始指出，事情并不是那么简单。

　　超低价主因法律诉讼

　　实际上，有关地皮之所以能够以如此惊人的价格卖出，其原因在于该用地的法律纠纷。香港当地新闻和卖地文件都曾经指出，有关地段被环保团体提出司法复核，换言之，除非所有法律程序走完，开发商是不能开发。而香港的法律程序动辄数年，假如反对开发一方持续上诉，很有可能数年之内都不能开发。显然，一块有瑕疵的地块的成交价格，并不能代表什么。以香港的特例和内地一线城市的均价对比，更不能表明香港楼市就此崩溃。

　　据《大公报》报道，投得有关地皮的中国海外地产董事总经理游伟光表示，公司在出价竞争时，已将该地皮所在位置、发展规模及密度，和所涉官司等因素详加考虑，并恰当地反映在地价上。认为此次成交价属合理水平，公司亦有信心官司不会影响地皮的发展。

　　香港楼市有大起大落传统

　　不过，虽然《地价》一文给人予将特例当普遍现象的想象空间，然而香港楼市在经历了十多年的牛市之后，的确已经进入下跌周期。公开资料显示，过去半年以来，香港本地楼市已经有回落现象，政府卖地亦出现三个月内两度流标的罕见情况。关注地产的香港本地媒体也频频报出某小区二手房售价出现近年新低的报道。

　　实际上，香港政府无论在回归前还是回归后，其都严格控制土地供应。在1984年签署的《中英联合声明》中，列明英方于过渡期内(1984年~1997年)每年只可卖出50公顷土地，如多于此数需得到中方首肯。由此，在多个因素综合作用下，香港当地房价逐步升至1997年的历史高位。

　　而在回归之后，第一届特首董建华曾推出八万五政策，即每年供应不少于85,000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所。然而不巧碰上金融风暴及2003年非典，香港当地房价曾经在1998~2003年间下跌了70%，导致四分之一的按揭楼盘处于负资产状态。为了稳定信心和楼市，政府先后推出了一系列救市政策，继续维持高地价政策。以《地价》一文中提到的大埔地区为例，2003年前后当地甚至有在大埔市中心仅仅50万元港币的三室一厅出售。大埔同等地区两室一厅的售价，在2015年底已经涨至300万元港币左右。