房价暴涨的终极结局：地球变成了1个富人和20亿穷人的世界！

2016-09-21 10:37:55 作者： 来源：金融圈 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　回顾一下最近看到的深度分析，这大半年来房价暴涨的真相逐渐露出冰山一角：

　　1.比较低级的玩法——拉高套现

　　举个栗子：假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金，还要被银行捆绑。

　　高价大房拥有者大部分有实业，而实业普遍日子紧，没现金流。年初信贷开闸，中央又下任务去房产库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标。皆大欢喜。最后房子留给坏账，是几年后的事了。

　　2.更高级的玩法——空手套白狼

　　咱们以开发商王二麻子为例。

　　别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。

　　房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。

　　并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。

　　为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。

　　后面又怎么操作呢？

　　稍微聪明一点的人都能想到，“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”

　　不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。

　　3.更可怕的是——资本疯狂出逃

　　你听说过东京爱情故事，听说链家炒房故事，但是否听说过深圳炒房故事？

　　一个人香港人（原本是内地阔佬），在深圳养有小三，眼看人民币要贬值，他情深深雨蒙蒙的给小三说，我准备离开中国了，这么多年你一直跟随我，我把这座房子通过合同正式转让给你如何？当然，首付我也帮你出，收入证明我让我的公司给你开，不过，现价400万的房价，我们的合同里要写600万，首付120万我给你，你向银行贷款480万……

　　就这样，400万的房子“香港人”却从银行拿到了480万，把地下黑市换美元的手续钱都挣到了，然后资金出境，小三1分钱不花，得到了房子（当然，额外欠了银行480万债务），也自以为占了大便宜……

　　接下来，“香港人”对自己名下多处房产，分别让自家的司机、保姆等都如法炮制；再接下来，“香港人”把经验传授给所有那些想要将人民币资产转换成美元资产逃离中国的朋友圈，想要从中国撤资的人纷纷如法炮制……

　　这也就是今年初深圳房价暴涨的同时、资本疯狂外流的重要原因！

　　4.好房子，其实只和富人有关！

　　以上海为例，我们把好房子的标准定义为：上海外环线内2006年后上市的商品住宅，统计结果是：

　　2006年1月1日至2015年10月19日，上海内环内共售出1手商品住宅7万套；内中环间共售出9万套；中外环间共售出15万套；合计32万套。套均123㎡，按套均3人计算，共可居住96万人。

　　为上海外环内常住人口的7%！全市常住人口的4%！

　　以上数字表明，如果你有1套上海外环线内2006年后上市的商品房，就已经是上海滩稳稳的TOP2%了。

　　如果你有1套上海中环线内2006年后上市的商品房，你就已经是上海滩稳稳的TOP1%了。

　　对这座城市超过99%的居民来说，市中心的好房子是一件与自己完全无关的超级奢侈品。这些超级奢侈品的价格是由这座城市最有钱的1%的人决定的。

　　5.中国真正的富人，究竟有多少财富？

　　知名私募基金管理者侯安扬曾经曝光了这样一个数据：

　　这个数据，彻底打碎了人们原本想象中的二八法则。

　　从这个数据可以看出，其中0.1%的人，拥有21.7%的现金存款；2.5%左右的人，拥有78.5%的现金存款；而占97.5%的人群，资产占比居然只有21.5%。如果考虑到房产、股票、保险、基金等其它资产，这个差距，还会更大！

　　6.房地产，让中国更不道德！

　　拿北京的房价来说，10年前，AB两个原本同样拥有20万元现金的人，本来没有贫富差距，现在，其中A以5倍的杠杆买入一处当年价值100万的一所房子，B则秉持勤俭持家原则将现金存入银行。

　　就这样，从10年前到现在——北京的房价上涨了15倍，当初100万的房子现在价值1500万，而那个存银行的人所获得的利息不过3-5万元左右——然后一对比，财富比例由1：1变为1500：25=60:1。

　　你以为A的财富只是增长为B的15倍？

　　你错了！因为购房自带杠杆，A的财富实质增长为B的60倍！

　　并不是因为能力，并不是因为努力，也不是因为容貌和才华，结果人们之间的贫富却出现如此之大的差距，你让普通人如何去心平气和的接受？中国房地产造就了巨大贫富差距，引发了民众为快速挣钱致富不择手段的作恶习气！

　　7.未来在哪里？

　　房价，让中国的贫富差距越拉越磊，如果照此走下去，不禁让人想起科幻作家刘慈欣在其短篇科幻小说《赡养人类》中的段落：

　　……

　　“富人和穷人已经不是同一个物种了，就像穷人和狗不是同一个物种一样，穷人不再是人了。”

　　“哦，那事情可真的变了很多。”

　　……

　　“在我曾祖父的时代，第一地球60％的财富掌握在一千万人手中；在爷爷的时代，世界财富的80％掌握在一万人手中；在爸爸的时代，财富的90％掌握在四十二人手中。”

　　“在我出生时，第一地球的资本主义达到了顶峰上的顶峰，创造了令人难以置信的资本奇迹；99％的世界财富掌握在一个人的手中！这个人被称做终产者。”

　　“这个世界的其余二十多亿人虽然也有贫富差距，但他们总体拥有的财富只是世界财富总量的l％，也就是说，第一地球变成了由一个富人和二十亿个穷人组成的世界。”

　　……

　　“我的家坐落在一条小河边，周围是绿色的草地，一直延伸到河沿，再延伸到河对岸翠绿的群山脚下，在家里就能听到群鸟呜叫和鱼儿跃出水面的声音，能看到悠然的鹿群在河边饮水，特别是草地在和风中的波纹最让我陶醉。但这一切不属于我们，我们的家与外界严格隔绝，我们的窗是密封舷窗，永远都不能开的。要想外出，必须经过一段过渡舱，就像从飞船进入太空一样，事实上，我们的家就像一艘宇宙飞船，不同的是，恶劣的环境不是在外面而是在里面！我们只能呼吸家庭生态循环系统提供的污浊的空气，喝经千万次循环过滤的水，吃以我们的排泄物为原料合成再生的难以下咽的食物。而与我们仅一墙之隔，就是广阔而富饶的大自然，我们外出时，穿着像一名宇航员，食物和水要自带，甚至自带氧气瓶，因为外面的空气不属于我们，是终产者的财产。”

　　“当然，有时也可以奢侈一下，比如在婚礼或节日什么的，这时我们走出自己全封闭的家，来到第一地球的大自然中，最令人陶醉的是呼吸第一口大自然的空气时，那空气是微甜的，甜得让你流泪。但这是要花钱的，外出之前我们都得吞下一粒药丸大小的空气售货机，这种装置能够监测和统计我们吸入空气的量，我们每呼吸一次，银行账户上的钱就被扣除一点。对于穷人，这真的是一种奢侈，每年也只能有一两次。我们来到外面时，也不敢剧烈活动，甚至不动只是坐着，以控制自己的呼吸量。回家前还要仔细地刮刮鞋底，因为外面的土壤也不属于我们。”

　　参考资料：

　　《段子手讲“金融”、“逻辑”，放过它们吧》 作者：柳叶刀

　　《中国楼市的可怕真相——现在买房，只有傻瓜才掏钱！》 来源：理财头条

　　《从“深圳炒房”到“中国房价”，一个扯淡的逻辑！》 《房地产，让中国更不道德！》 作者：路瑞锁

　　《那些认为房价会下降的人，究竟是有多傻！》 作者：水木然

　　《房价的真正危险不是涨疯了，而是杠杆逼近极限》 作者：青岛君

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　　被业界称为“四小龙”的合肥、南京、苏州与厦门在本轮楼市行情中领涨全国二线城市，若要解析这次楼价高烧，“四小龙”比北上广深更具标本意义

　　《财经》记者 董文艳/文

　　在中央政府发起楼市“去库存”号召十个月后，房价在部分一二线城市的涨势如脱缰之马。

　　虽然舆论更多聚焦一线城市，但它们并非中国房地产此轮调整的核心区域。2016年至今，四个一线城市之外，另有合肥、南京、苏州与厦门领涨全国二线城市，业界俗称楼市“四小龙”。它们才是这一轮资金过剩和供需失衡的投射，是重点城市虹吸效应的显现，亦是此前调控政策松绑后的红利所在。

　　从一线城市到“四小龙”，投资客抢先进场，带动刚需和改善型客户恐慌性入市，打破了四地房地产市场的脆弱平衡。新城控股集团（601155.SH）副总裁欧阳捷对《财经》记者分析说，“货币超发就像大水漫灌，‘四小龙’之后，第三波地王潮还会在郑州、天津、宁波、武汉出现。”

　　苏州：钱流滚滚

　　资金充足是“四小龙”楼价的底气。根据央行7月21日公布的数据，今年上半年个人购房贷款增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元，已逼近2015年全年额度。8月12日，央行统计，7月人民币贷款增加4636亿元，个人中长期贷款（住房按揭贷款）增加4773亿元。

　　在新增住房贷款领域，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、招商银行位居前五，住房贷款都有较大增长。今年上半年，建设银行新增住房贷款4093.56亿元，工商银行新增住房贷款3453.62亿元，中国银行新增住房贷款3132.85亿元，农业银行新增住房贷款3110.35亿元，招商银行新增住房贷款1154.16亿元。

　　由于近两年，钢铁、煤炭、能源等领域贷款不良资产规模扩大，牵涉面广，银行缺乏优质资产，便将投资目光转向房地产。“银行也要生存，没有资产就没有利润。地产业务规模大、收益高，优质地产项目无疑是较好的投资选择。”招商银行相关人士告诉《财经》记者。“现在实业难做，我们把本该贷款给实业的钱给了房地产。”华润银行相关人士亦向《财经》记者表示。

　　从去年9月开始，苏州各银行放款速度开始加快。《财经》记者了解到，对于按揭贷，在苏州，各大小银行都曾积极要求驻场房企，购房者只要资料齐全，放款期一度缩短到一星期内。

　　至于开发贷，一位中型房企苏州公司投资部负责人告诉《财经》记者，从去年底到今年初，很多银行找上门来求着开发商做开发贷。大小银行都有，甚至要求包场做。“有支行跟我们表达，我们的项目由它们承包，可全部提供开发贷，哪怕这需要他们和总行申请特殊审批也要做。”

　　苏州房企在资金潮中一度占据主动地位。由于上述房企内部规定银行贷款只做4+X，即只与四大银行工农中建及一个企业注册地的股份制银行合作，在这波银行邀约中，他们拒绝了许多银行。

　　资金的充足还体现在险资联合房企拿地上。去年9月，平安不动产以40.4亿元在苏州古城姑苏区拿地。此前7月，平安不动产联手旭辉（0884.HK）以31亿元在苏州拿地。越来越多的险资做东家，开发商沦为小股东操盘，如同开发商为保险公司打工。上述房企投资部负责人认为，之前苏州土地拍卖，一些开发商背后站着险资，险资的钱部分来自去年下半年股灾后超发的货币。

　　资金泛滥令房企拿地热情高涨。2016年上半年，苏州市区诞生了6宗溢价率超200％的地块和1宗溢价率超300％的地块。尽管有房企去年初就判断出形势，意识到要抓紧补货，但无奈同行反应一致，竞争激烈，一些开发商去年只抢到一块地甚至空手而归。

　　苏州供地历年来数量有限，过去三年来，苏州土地供应呈下降曲线，地价连续走高。苏州市统计局数据显示，2014年，苏州市土地成交面积512万平方米，成交金额383亿元。2015年苏州市土地成交面积降至387万平方米，成交金额496亿元，到2016年上半年，苏州市土地成交面积167万平方米，成交金额升至506亿元。

　　有限供地量也传导进苏州商品房供销比上，楼市供不应求趋势明显。苏州市物价局数据显示，2014年，苏州楼市年度平均供销比为1.175，2014年，苏州年度平均供销比直线下降至0.645，到今年上半年，苏州供销比仅0.76。

　　资金潮也调动了购房者入市积极性。一方面，苏州本地私营企业主较多，藏富于民，本地购房者看见了新的投资机会。另一方面，苏州一直是人口净流入型城市，2015年苏州净流入人口超过300万，位居全国各城净流入人口数前十，购房需求可持续。且部分上海限购外溢的客户也分流进苏州。

　　有苏州开发商告诉《财经》记者，去年底以来他们接待了不少来自外地的投资客，以上海为多。“苏州购房人还有一小部分是北方迁过来的，去年下半年到今年初，项目周边跑着很多外地牌照的车。有北京客户一连在一个项目上看了13套房子。”一位在房地产从业的苏州当地人说。

　　苏州多年来处于长三角的地产洼地。2015年，苏州新房平均成交价11503元/平方米。今年2月－4月，苏州房价以连续环比超过5％的涨幅，位居全国TOP 5之列。

　　但这一波楼市热已让苏州官方面临调控压力。上述房企投资部人士告诉《财经》记者，今年上半年，苏州高层相关人士已被中央约谈两次。随后，为给苏州楼市降温，限制地王，苏州土地拍卖不断出台新规定。

　　今年5月，苏州先行推出土地拍卖熔断机制，为地块设置价格红线，规定若房企地块报价超过地块设置最高价，将终止土地出让，竞价结果无效。这一规定令多幅地块流拍。后土拍熔断机制取消。8月，苏州再推土拍新规，规定部分地块在报价超出市场指导价后，将转为网上一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得方。这些规定都是全国土地拍卖市场的首例。

　　《财经》记者了解到，苏州实行土拍熔断规定时，有开发商故意把地价举到熔断价格，致使所有开发商都拿不了地。抱持“我拿不到地，也不能让你拿到，为了减少竞争，最后干脆大家都别拿地”想法的开发商不在少数。

　　土地熔断规定因其操作的不合理性被叫停，随后，苏州新出土地一次性报价平均值规定，开发商不再是价高者得地。“这根本没有科学性，只能凭运气，一旦地价举到一次报价阶段，那大家就抓紧在公司请个菩萨来烧香了。”上述房企投资部负责人说。

　　为了遏制房价，除了出台土拍新规，现在，苏州市政府还计划增大供地面积。制定了2016年到2018年三年住宅用地新供应计划，拟平均每年推地400公顷左右，计划向普通住宅用地倾斜。

　　限购政策也开始发力。8月，苏州重启限购政策。非本市户籍居民家庭限购2套住房，申请购买第二套住房时，须提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

　　政策调控之下，资金也有闻风转向迹象。《财经》记者了解到，现苏州各银行对于开发商规模较大项目申请的开发贷，已开始要求做银团，即数家银行联合做开发贷，如各行合作占比，以分散风险，足见银行谨慎态度。而一些规模小的银行目前已倾向于不做按揭贷。

　　《财经》记者了解到，今年以来，数位苏州银行行长热衷于投资房产，从中受益，但现在他们普遍认为苏州楼市风声已紧，投资收益已到高点。他们大多已收手，不再做投资动作。

　　厦门：供需失衡

　　供需失衡是导致“四小龙”房价飙升，楼市火爆的主要动因。而厦门的供需失衡状况最为严重。厦门土地供应长年不足，政府推地节奏慢，许多房企项目储备不足，而需求日渐旺盛。

　　厦门市统计局数据显示，厦门2013年居住土地成交总建筑面积166万平方米，而当年商品住宅销售面积高达449万平方米，成交面积是供应面积的2.7倍。2014年，厦门居住土地成交总建筑面积137万平方米，当年商品住宅销售面积312万平方米，成交面积是供应面积的2.28倍。到2015年，厦门居住土地成交总建筑面积174万平方米，而2015年厦门卖了350万平方米的商品住宅，成交是供应的2倍有余。连续三年来，供地少、购房多，二者差距越拉越大，房地产市场供小于求的形势越发严峻。

　　土地供应短缺，让房企在厦门可售货源也相应紧缺，面临弹尽粮绝窘境。克而瑞数据统计，截至目前，在厦门，除保利地产（600048）、世茂房地产（0813.HK）等房企，剩余大多数入驻厦门的房企住宅储备建筑面积均低于30万平方米。

　　今年以来，央企和上市公司是厦门拿地主力，本地房企拿地难度增大。“明年我们在厦门就没地了，这很危险，没地没项目人也不能留，未来很可能缩减编制，研发营销部门首当其冲。”一位中型房企厦门分公司的员工说。“厦门供需矛盾太激烈，我们已经拿不到地，只能在环厦门周边做了。”一位总部在厦门的全国性房企中层管理者说。

　　一方面是土地市场僧多粥少，另一方面购房者进场者众，供不应求，发酵之下，近一年来，厦门楼市陆续引爆。

　　厦门人口密度较大。与一线城市相比，目前其人口密度仅低于上海与深圳。厦门市政府披露，2015年末厦门市常住人口386万人，总面积1573.16平方公里，厦门每平方公里人口密度约为2454人。根据统计局数据测算，在四个一线城市中，厦门人口密度已超过广州（1816人/平方公里）与北京（1323人/平方公里）。

　　地少人多的厦门，让购房者入场意愿强烈。“福建人的共识是，有钱就要买房子，不住也放在那。何况现在实体经济衰退，股市不靠谱，大家发现钱在贬值，只有房子能保值。”招商地产厦门公司的中层管理者说。

　　“厦门楼市在福建的吸附力很强，来厦门的投资客很多。很多台胞、华侨回乡置业，厦门是首选。”一位厦门建发房产投资部人士说。

　　外地客群买走了厦门近七成的房子。厦门市国土房产管理局公布的数据显示，2015年厦门市商品住宅购房人群中，本地客群购房117.17万平方米，占33.45％。外地客群购房233.14万平方米，占66.45％，共买了20501套商品住宅。

　　招商地产厦门公司的中层管理者告诉《财经》记者，闽南商人有敢拼的血性，也反映到买房上。“今年我身边有太多苦于实业的朋友，疯狂加杠杆炒房，赚得盆满钵满，原先的实业都不干了。”

　　今年3月以来，厦门房价位居全国前十，涨幅在三四月位居全国前两位。7月，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，当月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6％，涨幅再次高居全国第一，同比上涨39.6％，仅次于深圳，位居全国第二。这已是厦门新房价格连续17个月上涨。8月，统计局数据显示，全国70个大中城市住宅销售价格上涨的只有一个城市，即厦门。中国指数研究院数据显示，厦门8月新建住宅平均价格为27977元/平方米，位居全国第四，仅次于深圳(54478元/平方米)、上海(43420元/平方米)、北京(38926元/平方米)。

　　为缓解楼市热，在厦门，调控政策也随之颁出。8月31日，厦门宣布9月5日起开始执行住房限购政策，厦门暂停向三类居民家庭销售建筑面积144平方米以下的新建住房或二手房。厦门房产局强调，未来三年厦门将增加600万到650万平方米的土地供应量。

　　一切背后也与资金宽裕大环境相关。目前，厦门官方已在削减资金流向楼市的力度。招商地产厦门分公司中层管理者告诉《财经》记者，今年8月，厦门四大行工行、农行、中行、建行已接到口头通知，被明确要求不得再给地王项目提供开发贷。

　　但这一变化目前为止并未使资金节流有明显效果。开发贷并非开发商项目融资的主要通道。因开发贷需房企四证齐全（项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证）才可放款，在获取四证前，房企大多还可依靠土地前端融资、辅助施工单位垫款、夹层融资等方式获取资金。

　　“现在，厦门一些项目土地款80％都可通过融资来获取，资金来源是成本不高的各类基金。某种意义上，房企甚至不需要用开发贷。”上述招商地产中层管理者说。

　　合肥：虹吸效应

　　“四小龙”楼市火爆背后，全国重点城市的虹吸效应不可忽视。尤其是省会城市的虹吸效应，在合肥、南京两地都有体现。而合肥的虹吸效应最为突出。

　　“按照现行城市策略，合肥这个省会城市就像安徽资源的抽水机。”安粮置地的一位项目营销经理说。

　　今年6月，国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》，合肥市以“副中心城市”入列，第一次与上海、南京、杭州等城市并列。“合肥市政府很会在规划层面炒作自己，引入资源。近期一连串炒作了合肥是长江三角洲副中心，有新站区产业园、巢湖健康养老居住中心等等。”一位中型房企安徽分公司总经理说。

　　原合肥市长张庆军在2011年9月任市长之前，已做了四年安徽省国土资源厅厅长、党委书记。《财经》记者了解到，张庆军还是发改委系统出身。张现已落马，《2016年合肥市政府工作报告》显示，张五年任内，财政收入年均增长14.5％，2015年达1000.5亿元。2015年，合肥市GDP达5660.3亿元，同比增长10.5％，占全安徽省GDP的25.7％。

　　“上一任政府在经济发展上集全省之力发展合肥，导致全省人都想来合肥买房，需求大大增加。供应却没有随之增加，合肥土地供应节奏一直拿捏很好，量不多。”一位原碧桂园（2007.HK）合肥公司相关人士说。

　　合肥市统计局数据显示，2013年合肥土地成交面积528.92万平方米，2014年土地成交面积降至516.74万平方米，2015年这一数据再降至449.81万平方米。而合肥人口仍大幅在增长，2015年，合肥市净流入常住人口61.3万人，2014年，这一数字是56.8万人。

　　供应少而人口需求增加，现合肥库存已明显减少。世联行《2016年上半年合肥房地产报告》显示，合肥市区住宅库存量现持续下滑走势，库存量跌破万套，去化周期仅1.2月。上半年市区供销比仅为0.68∶1，供求矛盾加剧。

　　在这一背景下，作为安徽省单核心发展城市，随科技、教育资源不断引入合肥，政策支持与产业配套协作，引发合肥虹吸效应。合肥纳入长三角的经济圈后，更多投资客前来投资。合肥学院房地产研究所的购房者意向调查显示，今年初，合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约在30％，而最近这一比例已上升到近50％。

　　“本省人在合肥买房这两年特别明显，他们大多没有居住需求，做投资性产品较多。我老家是安徽阜阳，我身边手头有点资金的阜阳人基本都在合肥买房了。”上述原碧桂园合肥公司相关人士说。

　　省会的资源光环吸引了全省人口。安徽建筑大学房产研究中心数据显示，合肥市有37％的购房人来自省内非合肥居民，6％为省外人士。

　　“安徽是传统省份，整体上，安徽人的思想偏保守，凡事讲面子，现在安徽人普遍觉得在合肥有房和没房，区别很大。”当代置业（1107.HK）安徽公司总经理涂礼军告诉《财经》记者。

　　“合肥独得宠幸，集全省之力建设。虽然原来也一直存在合肥吸引全省人置业，但是远没有现在这么急迫、这么疯狂，现在是开盘就光。”一位万科（000002.SZ）合肥公司相关人士告诉《财经》记者。

　　与此相对，安徽省其他城市如铜陵，2015年其市中心地块出让均以流拍收场。铜陵全年土地市场共计37宗地块出让，28宗土地成交。成交土地中各地块均是以挂牌出让的方式成交，无一地块拍卖出让。反差明显。

　　需求爆发之后，合肥地价、房价也水涨船高。今年以来，合肥出现11宗全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100％的“三高”地块。

　　高地价催生部分高端住宅，也打开了合肥市场房价向上的期望值。“合肥在此之前没有真正意义上的豪宅和终极改善的房子，自从当代、融创、旭辉这一波进来做高端项目后，把市场往上抬，天花板捅开之后，价格就容易起来，合肥是一个延续性的楼市向上的城市。”当代置业安徽公司总经理涂礼军说。

　　国家统计局数字显示，2016年3月至7月，连续五个月，合肥房价环比上涨幅度两次登上全国榜首，三次位居全国第二，从环比增幅4.6％一度增至5.8％。合肥房价连涨十个月。世联行报告显示，今年上半年合肥市区成交均价破万元，同比大涨超过20％，为近六年最高，涨幅仅次于2010年。

　　合肥正在想办法缓解楼市热。如出台限贷政策，其中规定合肥市区有两套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，停止贷款。此前市场还传言9月15日合肥要出台限购政策。9月2日政府预公告，未来要集中推出6000亩住宅用地，增加供应。

　　一位中海地产合肥分公司项目总监认为，未来合肥如果出台限购、限贷政策，加上推地，未来楼市可能会降温，但不会降价，因为地价还是太高。未来两三年，合肥楼市主要是维稳和转型，产品从需求上向改善型、大户型转型。

　　“调控对合肥市场冲击不大，现在，我们新房还是买不到，还是要托关系买。很多老合肥人，家里拆迁已有很多套房子，现在还在各处看房，买房。”上述原碧桂园员工说。

　　南京：改善型需求井喷

　　限购政策解绑红利在“四小龙”中也有所印证，如苏州、南京，而南京因其城市特性，红利表现最为显著。

　　2011年，南京曾执行限购等调控政策，到2014年9月这一限购令解绑。此后，南京楼市逐步回升，直至去年末至今，楼市整体爆发。

　　“南京城市量级不错，楼市此前被低估了，它是二线城市里最早一波楼市复苏的城市，那是从2014年开始。那时，我去南京看地，售楼处里已经到处都是人。”中骏置业（1966.HK）华北区域副总王芳说。

　　国家统计局数据显示，2015年，南京楼市量价齐升，商品住宅成交均价15140元/平方米，同比增长10％。而商品住宅成交面积1279万平方米，较2014年同比增长了48％。

　　“去年下半年南京楼市就开始有上扬征兆，限购解除后，楼市的信心慢慢积累，有一个延迟期，像滚雪球一样，到今年你才看到这个雪球很大了。”一家中型房企南京公司营销部人士说。

　　此前，南京限购政策限制导致大量改善型客户处于蛰伏状态，购买力被压抑。政策取消后，改善型购房者相继入场，从去年9月至今，改善型需求呈现井喷迹象，推高了楼市需求量。

　　“现在，南京人的共识是卖掉老破小的房子，买新的高大上房子。”一位大型央企南京公司副总经理告诉《财经》记者。

　　克而瑞数据显示，2015年，南京1000万元以上豪宅成交299套，比2014年多卖了86％。而90平方米－120平方米面积段的房子，成交3.5万套，占比32％。

　　南京楼市的基本面日渐向好。一个城市楼市流动性优劣，可从二手房市场发达程度中看出。历来一线城市二手房市场与新房市场多持平，趋势为二手房市场大过新房市场。而国内大多二线城市为新房主导，二手房市场不甚发达。但南京成为二线城市中的例外，向一线楼市结构看齐。

　　大量二手房成交对南京新房成交也有支撑作用。“在南京，没有多少人拿纯收入来投资新房，二手房卖掉的钱可以支撑一手房价格不断提升。”上述大型央企相关人士说。克而瑞数据显示，2015年，南京二手房共成交9.3万套，共计830万平方米，成交套数和成交面积分别同比增长79％和86％。南京二手房成交面积仅次于北上深，在全国位居前列。

　　南京楼市对周边的辐射力也在扩大。限购取消后，邻近的一线城市上海依然严格推行限购，也促使部分购房资金从上海流向周边洼地。除了上海，近期还有越来越多苏北、安徽等客群涌入南京购房。

　　“可以说，南京是皖南人的‘省会’，现在大量皖南高端客群聚集到南京买房。”上述央企南京公司副总经理说。

　　南京对外的楼市吸附力源自城市地位提升。在长三角地区，作为六朝古都，又与台湾有渊源，南京的政治文化影响力正在逐渐放大，越来越多国企与国际公司进驻，吸纳人才。

　　而省会的财富聚集效应，继续拉升南京基础设施建设能力。目前南京已建、在建地铁线6条，总里程约225公里，在全国排第四位。规划的11条地铁线建成后，有望超过北京、广州，仅次于上海。

　　2014年的南京限购令放松后，这些城市基本面的改善，在购房决策中也成为加分项。

　　此外，最近三年，南京土地供应面积在350万平方米到650万平方米之间，除住宅面积外还包括商业办公面积，而南京年均住宅成交量已在1000万平方米左右，供需结构并不匹配。

　　房价正扶摇直上。根据莱坊（Knight Frank）发布的全球150个大城市2016年一季度房价涨幅排行榜，深圳、上海分别位居冠亚之座，南京以17.8％的涨幅挤进全球第四，北京排第五。

　　楼市高烧，南京官方也开始行动。南京于今年4月新出台区域限价政策，对各新房房价涨幅做严格设定。但开发商也有对策，预估南京楼市持续火爆，为不受限于此政策，现不少开发商捂盘惜售。

　　据《财经》记者了解，近期南京市房管局和物价局已连续数日在南京河西和河西南两个区域做调研，询问开发商不再加推新房的原因。“根本原因是因为出了限价令，我们不想被限制，但我们当然不能这么说，只说是预售工期问题，没有达到推售节点。”一位闽籍地产南京公司营销层人士说，他们已接到老板命令，先暂停卖房，等待新调控政策松动。

　　区域房价被政府限价令严格限制之后，市场供货量随之减少，如今，倒卖房号事件开始在南京个别区域涌现。购房者热情未减，继续推涨南京楼市亦有可能。