因为房价这师徒俩愤然开撕！师父李迅雷怒驳姜超：今年房价下跌难！

2017-02-09 13:54:51 作者： 来源：新浪财经 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

（左：李迅雷／右：姜超）

日前，央行上调逆回购和SLF利率，继节前对22家金融机构开展2455亿MLF（中期借贷便利）操作且利率上调10个基点后，节后首个工作日再上调SLF（常备借贷便利）和逆回购利率各10基点。

有着师徒关系的两人：海通证券宏观债券首席分析师姜超及齐鲁资管首席经济学家李迅雷先后发表评论，在今年的房地产市场上发表了截然不同的两种看法。

对此，海通证券宏观债券首席分析师姜超表示，根据13年经验，央行本次货币市场加息，可能造成贷款利率上行，不利地产销售。16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支 撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机投放限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

姜超认为，央行于春节前后上调了MLF、公开市场操作和SLF利率，使得利率走廊全面抬高。从短期看，利率上行对股市存在负面影响，但影响要小于债市。从长期看，如果政府决心抑制地产泡沫，并能有效防范金融风险，那么资金将有望从地产市场流出，股市有望受益于资金的回流。中国经济在化解了地产“肿瘤”之后，其实有望更加健康，而股市是实体经济的反映，也有望反映经济结构的改善。

而齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程，也经历过降准降息的过程，但房价并没有因为加息而下跌，最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之，影响房价的因素很多，如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等，利率政策只是其中的一个因素，而且，货币政策一般是总量政策，未必针对房地产的，只有针对房地产的相对利率政策，才会对房价产生显著影响。

李迅雷总结称，中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，这应该是今年房地产政策的核心目标，因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了，“防止大起大落”的重心是在后面，即不要大跌，就是不要刺破泡沫，故今年房价要跌非常难。

不过，这样调控的难度会随着时间推移会越来越大，因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候，即便加息也未必会跌；当你希望房价涨的时候，即便将利率降为负也不会涨。

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2017房价走势最新消息：1月楼市平稳回落 土地市场量跌价涨

分析指出，即使在调控影响下，各地土拍仍然未出现流标流拍等降温现象。这也说明，在经过历史上最好的销售年份后，房企补充土地的积极性明显较高。且经过去年的旺盛销售，热点城市库存已出现明显下滑。即使今年1月市场并不火爆，总体库存仍然出现下降。

尽管成交数据出现明显下滑，但若抛开春节假期因素，1月全国楼市降温的速度并不如预期的快。

根据中国指数研究院的监测，今年1月，全国30个主要城市的商品住宅成交面积环比下降36.66%，同比下降27.34%。但南京、苏州两地成交量仍出现环比上升。

土地市场方面，据中原地产统计，1月全国主要城市的土地成交面积、高价地宗数均有所下降。但仍有5个城市的单月土地出让金超过百亿，拿地支出最多的20家房企，上月共耗资1117亿元。

上述两家机构分别以“正常回落”和“平稳”来形容1月楼市。各地调控政策出台和春节假期因素的叠加影响，似乎并未对楼市造成重创。上述机构认为，今年的房地产市场将处于缓慢降温通道，但热点城市库存规模的下降，可能意味着市场会经历较长调整期。

楼市交易“正常回落”

在中国指数研究院监测的30个城市中，上月有24个城市的商品住宅成交面积出现环比下降，6个城市成交面积环比上升。其中，四个一线城市全部下滑，平均降幅为40%；二线城市平均下降42%；三线城市下降18%。

宁波以79%的降幅成为成交面积环比下降幅度最大的城市，大连、济南、南宁、包头、泉州、韶关等地的降幅也超过50%。在成交量上升的城市中，惠州、扬州涨幅均达到13%，南京、苏州则分别上涨7.9%和3.8%。

同比来看，去年1月并无春节假期因素影响，因此主要城市的成交量下滑并不意外。具体来看，一线城市下滑47%，二线城市下滑24%，三线城市下滑14%。

中国指数研究院以“正常回落”来形容1月的楼市。该机构表示，进入2017年，楼市进入盘整期，加之1月受春节假期影响，市场成交量明显回落。

中原地产首席分析师张大伟指出，1月末开始，部分城市的网签系统暂停，使得统计成交量出现回落。他认为，相比2016年春节的政策刺激，今年1月的市场处于政策重压下的平稳期。

从实际情况来看，春节期间的市场也并非真正“冷冻”。张大伟指出，三四线城市的返乡置业成为惯例的春节主流，京津冀城市群就有部分“北漂”回乡购房；在上海工作的返乡置业人群中，可能影响苏州、南通、盐城、杭州等江浙市场；从深圳返乡置业的人群，主要影响梅州、揭阳、汕头、惠州等地。但这些影响将体现在2月的成交数据上。

在中国指数研究院的统计中，1月各主要城市的销售均价各有涨跌，但环比上涨仍是主流。上海、杭州、南京、成都、青岛、宁波、武汉、三亚的房价均比去年12月出现不同幅度上涨，广州、深圳、福州、大连则出现下跌。

上市房企中已经发布的1月业绩，显得更加乐观。

1月恒大实现合约销售金额372.0亿元，合约销售面积422.5万平方米，同比和环比均大幅上涨；合约销售均价为每平方米8805元，同比增长1.7%，环比微降。旭辉在1月的合同销售金额约86.6亿元，销售面积约48.42万平方米，同比分别增长162%和165%；销售均价约每平方米17900元，上年同期为每平方米18100元。

绿城中国、当代置业、花样年等企业的1月业绩也出现明显上涨。绿城的销售均价比去年同期上涨26%，当代置业则上涨10.35%。

土地市场“量跌价涨”

1月全国土地市场的形态，与商品房市场有一定相似之处。根据中国指数研究院统计，1月全国300个城市共成交土地1442宗，环比减少54%，同比减少27%；成交面积5493万平方米，环比减少56%，同比减少18%。

但相比成交量，土地的成交单价、平均溢价率等指标，并未出现明显下滑，甚至还有所提升。

中指院指出，1月全国300个城市土地平均溢价率为28%，环比上升1%，同比上升3%。同期，300个城市成交土地楼面均价为2313元/平方米，环比增加11%，同比增加54%。

中原地产还指出，上月全国共有5个城市的土地出让收入超过百亿，分别是武汉、合肥、杭州、郑州、温州。武汉和合肥的土地出让金均超过200亿。

在企业拿地层面，上月拿地支出最多的20家房企，共在土地市场斥资1117亿元。其中，复地、碧桂园的单月拿地支出均超过百亿，保利、中海、绿城、新城控股、首开也斥资超过80亿元。

张大伟向21世纪经济报道记者指出，即使在调控影响下，各地仍然未出现流标流拍等降温现象。这也说明，在经过历史上最好的销售年份后，房企补充土地的积极性明显较高。

事实上，经过去年的旺盛销售，热点城市库存已出现明显下滑。即使今年1月市场并不火爆，总体库存仍然出现下降。

截至2017年1月末，中指院监测的主要城市库存量环比微降0.5%。其中北京降幅明显，为5.01%；广州次之，降幅4.55%。深圳、杭州、厦门、南京、苏州等重点城市的库存均有所下滑。分析人士认为，这也说明，热点城市的土地和房屋价格仍有上升动力，抢地现象仍会出现。

张大伟指出，随着楼市进入下行周期，以及各地调控政策进一步发酵，未来的房地产市场仍将缓慢下行。市场成交过热和交易价格过高局面将逐渐被抑制，但从现有的供需形势和政策力度来看，未来的调整期将维持6-9个月，而不是迅速降温。