借壳上市or股权质押， 融资受限下的中庚选择？

2017-05-22 14:05:24 作者： 来源：中国房地产报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　两个月前，中庚地产通过受让近30%股权获得东方银星控制权，此举一度被解读为中庚地产借壳上市的重要布局。

　　自去年第三季度以来，针对房地产市场的一系列调控政策不仅打乱了不断攀升的房价节奏，同样作为房企经营重要一环的融资渠道也逐渐逼仄，对此作为非上市房企的中庚受影响更甚，因此选择此时入主东方银星，在借壳上市和股权质押融资上，中庚需要作出它的第一个选择。

　　错失的融资良机

　　从2015年起公司债券发行大尺度放松，使得一些非上市民营房地产企业也活跃在交易所债券市场，不少地产商借机替换了大量贷款并储备了现金。

　　证监会公司债券部去年9月初下发了《关于房地产业公司债券的分类监管方案》，明确了对非上市房地产公司债券发行及管理的分类监管标准。然而非上市房企想要发行企业债，由于需要经过排队、验资、审批等多个流程，在此《方案》发布之后排队发债显然不能赶在次轮融资受限潮到来之前。

　　非上市民营房地产企业正式被纳入房地产业公司债券发行准入基础范围之前，星河湾集团已经在上交所注册发行了多达55亿元债券，这帮助其偿还及替换了大量的银行贷款及借款。

　　资料显示，2014年至2016年，广州番禺海怡房地产开发有限公司有息负债规模分别为75.15亿元、66.74亿元及73.35亿元，应付债券占比分别为0、44%及74%，公司债占比在2016年超过银行贷款。到2016年底，广州番禺海怡房地产开发有限公司（星河湾集团公司发债主体）结余了35亿元现金，2015年及2014年末分别只有21亿元和13亿元。与此同时，广州番禺海怡房地产开发有限公司在2015、2016年偿还了93亿元现金债务，这也与发债带来的现金流补充关系密切。

　　但是福建房企中庚集团没有这么好的运气。资料显示，中庚地产注册地址在福建省福州市，注册资本13亿元，业务涵盖地产、酒店商业以及物业管理等。

　　去年8月初，中庚地产向上证所递交了20亿元小公募债的融资申请，用途主要是偿还银行借款及补充流动资金，目前仍未有通过迹象。2016年12月份，中庚集团拟公开发行30亿元公司债，也显示为“已反馈”，日期仍停留在去年年底，未曾更新。

　　高溢价买壳东方银星，在资本运作的关键节点，以房地产开发为主营业务的中庚地产被不断加码的调控“阻挡在门外”。

　　在地产类公司债收紧的关头，中庚地产2016年20亿元公司债发行遭到上交所3次问询后，依然没有下文。问询函要求中庚集团结合所在地房地产库存去化情况及项目本身近年去化情况，重新合理、审慎量化分析本次债券偿债资金来源、偿债安排的可行性，并细化偿债安排。

　　中庚地产在回复函中，对全国8个在建项目去化重新预测，拉长去化周期；对5个拟建项目整体销售计划向后延长，预测的销售均价低于可比项目的现行成交均价，在此基础上重新核算现金回流，预测未来五年经营活动产生的现金流量净额合计166.83亿元，能够有效覆盖本次公开发行20亿元和非公开发行30亿元公司债券的本息。

　　借壳难度加大，融资意图更胜

　　中庚地产方面透露，截至2016年9月底，其一年内到期的长期借款及短期借款合计14.74亿元，短期偿债压力较大。若未来房地产市场出现重大波动，可能对销售情况及资金回笼产生不利影响，导致流动资金紧张，财务风险加大，对正常经营活动产生不利影响。

　　记者从发债说明书发现，截至2013年年底、2014年年底、2015年年底及2016年9月底，中庚地产备考合并口径有息负债规模分别为71.35亿元、106.63亿元、110.96亿元和147.11亿元。

　　中庚地产此轮债务规模扩大恰逢集团扩张步伐加速之时。

　　今年3月，东方银星第一大股东晋中东鑫建材贸易有限公司在转让近30%上市公司股权予中庚地产后，后者披露将增持东方银星股份至总股本的32%，届时其将坐上第一大股东位置。东方银星4月22日公告披露，中庚地产董事长梁衍锋进入公司董事会并当选董事长后，公司完成法人变更，梁衍锋成为法定代表人。

　　借入主东方银星，中庚地产将大本营正式搬迁至上海，5月15日,东方银星发布公告称,因公司业务发展需要,经公司董事会批准,将于2017年5月19日起将主要办公地址搬迁到上海市闵行区闵虹路168号城开中心。值得注意的是，此城开中心正是中庚地产所持有物业。

　　总部搬迁现已成为“闽系”开发商吹响扩张步伐的集结号。在旭辉、世茂等深耕上海多年后，正荣、融信、泰禾、厦门建发等闽系房企纷纷布局上海，比如正荣、融信就在2016年将总部搬迁到了上海。

　　除了总部搬迁外，从市场解读来看中庚地产也希望借助东方银星这一上市平台实现自己的资本证券化图谋。2006年，中庚集团董事长梁衍锋曾邀请时任建行福州城东支行副行长的黄海雄加盟中庚任执行总裁，负责推进上市事项。2009年11月，中庚集团与建行福建省分行、建银国际签订上市战略合作协议。而黄海雄在2010年亦曾对外表示，中庚集团力争三五年内实现A股上市。然而，此后7年中，中庚集团始终未能成功登陆资本市场。

　　对于“借壳”这一说法，梁衍锋在接受媒体采访时闪烁其词。事实上，包括他在内没有人能预测“借壳”能否成功，因为去年证监会出台《上市公司重大资产重组管理办法》，将借壳上市的认定标准从单一的资产总额扩展到总资产、净资产、营业收入、净利润和股份等五个指标，而随着相对低廉的融资通道逐渐关闭，中庚地产很难保证公司2017年的业绩持续向好。

　　即便如此，入主东方银星对于中庚地产来说也是一笔划算的生意。4月17日晚间，东方银星公告称，中庚地产将其持有公司3837.4万股质押给了厦门国际信托，质押比例达到100%。而这距离中庚地产入主东方银星也仅半个月的时间。

　　股东质押股权融资是上市公司常规动作，但是在融资受限背景下增长迅猛。地产媒体地产K线近期统计市场数据后发现，2017年以来万科、泰禾、金科、万通、荣盛、华远等多家房企的大股东或第二大股东，均将所持股权进行质押，质押股权数占其所持股份比例最高达到100%，最低也达到50%。

　　不过这是一个单项选择题，因为一般来说对于想通过借壳上市的大股东，股权质押后通过解压之后方能启动借壳，因此对于中庚地产来说，公司已经在上市和快速融资的二选一中选择了后者。