融创中国接连“买买买”，钱都哪来的？

2017-06-13 10:30:06 作者： 来源：全联通 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

6月5日晚间，融创中国发布公告，其全资附属公司大连融创置地以总价32.32亿元获得大连润德乾城全部股权和债权。此前5月31日，其全资附属公司重庆融创以21亿元人民币收购重庆江北嘴国际金融中心项目华城富丽60%的股权。更早些的5月12日，还有另一起收购轰动一时。全国最著名烂尾大盘——天津星耀五洲80%股权及债权落入天津融创之手，融创为此付出了102.54亿元的总代价。这是进入2017年后融创中国第四次大规模股权收购。

此外，在今年1月份，融创还以150亿元投资解救乐视燃眉之急，并成为其第二大股东。

不停买买买 要做真“土”豪

投资乐视不过“是场买卖”，增持金科只是“投资一个项目“。那么，这些年来在企业并购方面大动作频仍、不断”买买买“的融创，每次一掷千金的豪举，究竟在买什么？想做什么？实际上，买的是土地。

截止目前，除了今年以150亿元注资乐视以外，孙宏斌所有的疯狂，目标只有两个字：“土地”！

以前是在拍卖会上疯狂举牌抢地，如今土地资源紧缺了，政府有关土地政策收紧，光有钱也不灵了，于是他就盯上了有地的企业，见到有土地的公司就“买买买”。

外界普遍认为，收购开发商的股权，乃至控股，孙宏斌的目的是为了提高融创土地储备，走的是“曲线”道路。于是不难理解，老孙看上的这些公司大都债务缠身，但偏偏在一线城市有土地资源。正因为债务缠身，孙宏斌才“有机可乘”。

买公司是为了买地，买地是为了盖房。孙宏斌认定了一线大城市房价上涨趋势。

去年以来，全国出台调控房价的20余个城市，基本都是一线“城市群”之中的城市，而且房价涨幅都居于全国前列。房产企业争逐的热点随即集中到这里。为了进入一线“城市群”获得土地资源，2016年上半年，融创以“接盘侠“姿态，通过“一口闷“的吃法，重点收购拥有土地现货资源、但债务缠身的公司。

去年5月，融创以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，最终完成了四大一线城市的布局；去年9月，融创斥资40亿元认购金科地产非公开发行股票9.07亿股，也是看重金科在天津的土地储备；以137.88亿元获得了融科智地旗下42个地产项目，这些项目基本位于北京、天津、重庆、杭州等16个城市。收购后，融创就对外表示：“此次交易将进一步促进和巩固融创集团的战略布局，扩大融创集团在一、二线城市的土地储备和市场份额。”

融创半年报就披露，截至2016年6月30日，集团整体布局21个一、二线核心城市，土地储备约3776万平方米，权益土地储备共计约2472万平方米。

攫金有术 薄利多销

不停地买买买，动辄几十亿上百亿，孙宏斌的融创中国似乎是堆满了金山银山，车拉不完，船载不空。其实，这不过是个假象。

2016年年报显示，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿元，净负债率121.5%；而在2015年，融创中国总负债960.89亿元，净负债率75.9%。借贷总额方面，融创中国从2015年的417.99亿元，增加710.45亿元，达到1128.44亿元。

这还只是报表上的面貌，若论实际负债水平，则比报表上的“净负债率”更高。原因是，融创中国截至2016年年末共有100亿永续债，由于永续债无债务到期时间，因此在财务数据统计时并未将其归为债务。属于“明股实债”现象。

也就是说，孙宏斌之所以一掷千金、不停地“买买买”，原来主要靠的是借贷。而其借贷规模又远远超出其自身实际资产规模。属于高杠杆买卖。

那么，融创疯狂并购庞大资金，是从哪里来的？

据不完全统计，融创在2016年至少完成了13笔并购，斥资共约444.86亿元。今年这四起并购，已动用资金305.86亿元。银行贷款、公司债是融资的主要途径。截至2016年底，在非即期借贷中，融创中国有抵押的银行借款311.78亿元；2016年融创还成功发行了225亿元低成本境內公司债及ABS（资产证券化）。

除银行贷款和公司债外，信托产品也吸引了融创的目光。早在2001年，融创中国下属的重庆融创尚峰置业有限公司、北京融创基业地产有限公司，便尝试以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金。

今年5月，名为“融创深圳债权投资集合资金信托计划”的产品，先后发行规模为2亿元、7000万元的信托计划，资金用于受让融创深圳旗下公司的借款债权，以及惠州地产项目的后期开发建设；2月，安泉109号融创申城资产1号集合资金信托计划成立，发行规模10亿元，资金用于向上海融创发放信托贷款；1月，荣享22号（融创团泊湖）集合资金信托计划成立，发行规模同样为10亿元，资金投向为“其他”。另一款信托产品“融创盈润股权投资基金Ⅰ期集合信托计划”发行规模为12亿元，成立规模9.04亿元，投资项目优选融创中国王府壹号项目。

高杠杆借债和疯狂收购之下，融创的业绩出现两个极端现象：一方面，销售额狂飙突进。2009年，融创还是一家位于天津的区域性地产公司，当年销售金额仅60亿；7年后，融创于2016年实现销售金额1506亿元，成为房地产行业销售规模位列第七的全国性房产公司。其中最近三年销售复合增长率超过55%。

这似乎能够解释，何以从2015年到2016年年底，融创中国借贷总额增加了710.45亿达到1128.44亿，资不抵债的时候，何以融创中国的资金链并没有断裂。

但从另一方面来看，根据年报，融创2016年的净利润率只有区区6%，低于全行业7%-8%的平均水平。这说明高杠杆借债下，融创利润被迫分羹一杯的结果。

然而，即便利润率偏低，但凭借高杠杆，融创又能够使销售额不断暴涨，而销售规模的不断扩大，依然会使融创获得的利润规模不断扩大。

顺驰买买买 卖卖卖顺驰

正是凭借不断暴涨的销售规模，融创有效平抑了高杠杆的巨大成本。尝到甜头的融创显然还要“让子弹飞一会儿”。据悉，今年融创将向2100亿元销售目标进军。

但今年的形势还会像去年那样吗？这一轮赌博能否最终成功？从孙宏斌以往赌博“一而败、再而胜”的经历中，也许可以找到部分答案。

孙宏斌敢于一掷千金疯狂赌博，是有历史传统的。

众所周知，孙宏斌原系联想集团柳传志的部下，1990年因“挪用资金”而被判刑。1994年3月27日，孙宏斌结束铁窗生涯出狱后，凭借柳传志给他的50万元“和解费”彻底告别IT行业，创办了一家名为顺驰的房地产公司。

在那个年代，人们都以为这个刑满释放人员的一生已然终结。没想到，这反倒是他波澜起伏人生的开始。刚出大牢，初出茅庐。但孙宏斌一出现就指点江山、粪土王侯，其目空一切的口气，令人不得不将目光聚焦在他身上。

比如2003年7月，在重庆中城房网会议上，孙宏斌就敢于口出狂言挑战王石。其时，万科销售收入已经达到44亿（2002年），而顺驰才14亿。

既然夸下海口，就要有实际行动。

于是，2003年12月8日，北京土地“第一拍”，起价高达4.3亿的大兴黄村地块，名不见经传的顺驰却不管不顾，强行以9亿的“天价”夺标，引发轰动；

于是，2004年1月，苏州工业园地块拍卖，顺驰以27.2亿一剑封喉、横刀夺走。

这原本是内定给万科的项目，没想到被无名小子抢走，害得王石都不得不低声下气央求孙宏斌，但孙宏斌就是不谦让。

所有这些，在大家的眼里完全就是赌博，就是疯狂。连万科这样的、有“现金奶牛”称谓的上市公司都不敢这样干。其实，孙宏斌的秘诀很简单，就是赌博。赌的是时间差。

具体而言，就是充分利用当时拿地款可以分期支付的有利条件，不断调整付款和回款节奏，快速开工、快速销售，像玩抛物游戏那样一手抛一手接，快速循环保持现金流不断。

于是，公司上上下下拧紧了发条，像永不疲倦的机器那样没黑没夜地苦干，一心只为快点推出项目、快点售出、快点拿到钱。但这个游戏玩得了一时，却玩不了永久，终有断档的时候，只是玩上瘾的人很难见好就收。由于扩张太快、管理失控、香港上市杳无音信等多种因素，顺驰资金链到底还是断裂了。

2006年9月，孙宏斌不得不做出人生第一个痛苦的抉择：将顺驰的绝大部分股份卖给了香港路劲基建。

败笔一旦铸成，整个趋势如同多米诺骨牌。一年内，顺驰不停地卖卖卖，最终只剩下可怜的5.26%、如同吃剩的骨头渣一样的份额。

人生峰顶似乎就在眼前，胜利似乎触手可及，但一不小心，瞬间便跌落到了谷底。

再“赌”制胜 一战成名

孙宏斌的职业人生，似乎将就此打住，偏偏天不灭曹，死灰能够复燃。

在经营顺驰的同时，2003年，孙宏斌还创办了另一家名为融创的房地产公司，这两家公司是完全独立运作的，没有资金上的往来，甚至在拿地和项目选择上都没有过任何的协作。正是这看似无关宏旨的闲棋冷子，成为孙宏斌东山再起的种子和跳板。

首度败落的教训，让孙宏斌变得循规蹈矩：第一，管好现金流；第二，盯准一线城市。此外，尽快上市是关键。

这次，孙宏斌似乎学“乖”了。这三条其后都做到了。

吸取了以往的教训，孙宏斌驾驶融创这艘航船再次出海。渡过逆流后，经过一段时间的等待，终于等到了房地产市场汹涌的大潮，这次他赌赢了。

2008年12月，房地产业一片哀鸿，孙宏斌出来抄底了：北京海淀西北旺一个地块，竟然被他拍出了20.1亿的成交价。“谁这么疯呀？”当同行们打听到投标者名为首钢融创时，所有人都惊呼：抢地的“孙疯子”回来了！

融创用这个地块开发的西山一号院，暗合了有钱人的购房心理，铺天盖地的广告宣传，刻意渲染“尊贵”“豪华”“与高官为邻”“上风上水”等噱头，项目被吹上了天，三年内卖了150亿元，由此为融创重回江湖奠定了基础。

西山一号院项目操作完毕后，融创年销售额已经从2010年的80亿元做到了2014年的715.5亿元，并以超过55%的三年销售复合增长率跻身房企十强，成为这些年来成长最快的房企“黑马”。

第二次赌博，孙宏斌终于赢了。但从2016年开始的第三轮赌注更大的赌博，孙宏斌还能延续破竹之势吗？“一鼓作气，再而衰，三而竭。彼竭我盈。”二战已赢的孙宏斌，能在三战中使别人竭而自己盈吗？