央企地产合并催生“巨无霸”追赶“碧万恒”仍靠整合

2017-09-01 11:17:31 作者： 来源：智通财经网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

融创中国(22.8, -0.70, -2.98%)(01918，HK)和富力地产(17.8, -0.48, -2.63%)(02777，HK)分别收购万达文旅城和酒店的资产包;万科A(000002，SZ)竞得广信房产资产包，参与普洛斯私有化等——2016年至今，龙头房企的并购重组比比皆是，而且越演越烈。

方正证券近期发布的研报分析认为，大公司吞并争霸，行业集中度将大幅提升，这必然是一个剩者为王、强者恒强的时代，一个前所未有的房地产王者时代。

从央企旗下地产板块来看，保利地产、中海地产、华润置地(24.35, -0.10, -0.41%)3家公司成为年销售达到千亿级的“第一梯队”。对于央企来讲，重组整合形成“巨无霸”将成为争夺行业老大地位的重要砝码。

行业集中度将越来越高

目前，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为房地产业的新常态。

2015年3月24日，中海地产(000043，SZ)发布公告表示，将收购中建股份位于北京、上海、天津等地的27个物业，以及英国伦敦的3个物业。中海与中建地产重组完成后，2016年中海地产再与中信地产大部分业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿开发商的地位。

克而瑞研究中心分析师房玲曾表示，很多国有房企所属的企业集团往往存在多元业务，在过去的发展过程中，同一集团内部不同板块，或多或少涉及土地资源和地产业务。因此，推动集团内部同类业务重组整合，以做大做强作为国企改革的另一重要任务和方向。

8月29日，保利地产(600048，SH)发布公告称，公司指定由全资子公司采用协议转让方式，分批收购中航地产(000043，SZ)相关公司股权及在建工程，所涉及房地产项目20个，主要分布在广州、南京、成都等15个城市，项目规划容积率面积约910万平方米，交易标的总金额不超过88亿元。这意味着，保利地产和中航地产相关房地产业务整合工作已基本完成，但有关保利集团的地产业务的整合还在继续。保利地产董事长宋广菊曾在2016年5月的股东大会上透露，保利地产与保利置业集团(4.15, 0.05, 1.22%)(00119，HK)两个平台的合并要在2018年完成。

不过，自重组消息发布以来，保利集团地产业务的整合并没有明显的进展，但保利地产和保利置业业绩增速反而出现放缓之势。从2017年上半年的销售数据来看，绿地、中海、融创大有超过保利地产的架势。

申万宏源(3.04, -0.01, -0.33%)(香港)分析师对此给出的解决办法之一亦是“重组”，未来以保利地产为主导的集团地产资源内部整合仍将在做大做强的动力下持续推进，并期待在下半年看到实质进展。

而如若保利集团重组完成，中国房地产市场以若干个“巨无霸”型房企为主体的情况将越来越明显，最终推动行业集中度将越来越高。

一位保利地产内部人士表示，和保利置业的事情，还没有达到需要披露的阶段。在完成对中航资产包的收购之后，整体来说，今年的销售业绩将保持在10%以上的增长。

对标“碧万恒”仍差距明显

北京某地产机构高层分析说，在整个央企改革的背景下，已诞生以及即将诞生的地产央企“巨无霸”如何有效整合公司业务、人力、文化，避免“大而不强”，甚至发生内耗，尤其是在楼市白银时代，如何从重资产转型轻资产，创新地产央企商业模式十分重要。

克而瑞统计数据显示，2017年上半年，龙头房企销售业绩仍然领跑行业，碧桂园(10.44, 0.04,0.39%)、万科的销售金额突破2500亿元。随着销售业绩的上升，各家房企也都上调了今年的业绩目标，其中碧桂园(02007，HK)宣布上调销售目标至5000亿元。

而在克而瑞2015年的销售排行榜上，中海地产、保利地产、碧桂园3家公司都在1400亿~1500亿元的范围内，还处在同一水平，但到了2016年，“碧万恒”3家企业以超过3000亿元的规模领跑榜单，保利、中海则以2000亿元左右的规模紧随其后。

为何在一年之后拉开了如此大的差距呢?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一个最大的差异在于央企的投资受到了较大的约束，而民企反而是比较自由的，所以这也会对相关企业的投资策略形成较大的影响。

中国企业研究院首席研究员李锦表示，这不是说央企效率低、民企效率高，这有多方面的因素，与结构的布局、发展的思路和主动因素有关，而且在关注经济效益方面，央企还要更多地兼顾社会效益。

一位上市公司副董事长表示，民营企业更能抓住市场机遇。民营企业不像央企有资金、资源，生存的压力刺激了他们的创新和生存能力。比如碧桂园，他们有大量的跟投和合伙制，这种体制的突破在国企和央企就很难。大量的跟投导致经理层找项目、快速开发项目的热情，也让碧桂园这么大的块头(业绩)翻番。可持续的、稳定的发展可能更是国企、央企追求的目标。

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央企地产商分化为三大梯队 面临存量市场与改革双重考验

联通混改、国电神华合体、保利兼并轻工集团和工艺集团、中粮集团地产板块整合。今年8月，央企改革的重磅消息频出，随着央企改革进程的加快和房地产市场进入存量时代，央企地产板块的改革速度也在提速。

“央企做地产的传统优势已经逐步淡化。”业内人士分析坦言，随着新存量时代的来临和三大梯队的分化盘整，央企房地产板块重组预期也不断加强，中国企业研究院资深研究员李锦接受《每日经济新闻》记者采访时表示，地产版块重组和合并，这是央企改革中的一个重要方面，改革到最后阶段，将形成向几家以房地产为主的央企靠拢的情况。

央企三大梯队差距拉大

当前，距离2010年国资委下达“退房令”已经过去7年时间。接二连三的央企重组也释放出明确的信息，为了避免资源的闲置、重叠和浪费，诸多央企的地产板块在加速重组。

“退房令”出台以后，多家央企提出了转让房地产业务的计划，且对房产业务进行了公开挂牌转让，但由于种种原因，目前仍存在部分央企未退出地产业务的情况。2011年，允许央企涉足房产业务的名单从16家增加到了21家，后因中国五矿与中冶集团的合并，名单缩减至20家。

记者梳理发现，经过多年的发展，20家获准从事地产业务的央企已经分化成不同的层级，构成了央企地产版图的第一和第二梯队。根据克而瑞发布的2016年全年和2017年上半年的房企销售排行榜，保利地产、中海地产和华润置地年销售超千亿元，跻身房产千亿俱乐部。其余十几家央企的地产板块年销售额则在20亿元到700亿元不等，构成了央企地产的第二梯队。

在第二梯队中，以招商蛇口、中粮集团、鲁能集团和中国金茂(3.41, -0.07, -2.01%)为代表的央企旗下地产企业快速扩张，年销售规模正向千亿迈进。此外，还有像中储股份等一批体量不大、不属于获准从事房地产业务名单的央企，他们仍然或多或少地参与着房地产业务，被称为第三梯队。

中国房地产业的“黄金十年”已经过去，存量时代已然来临，房企面临越来越大的竞争压力，不断寻找差异化成为房企需要思考的命题。虽然央企拿地和融资的优势还在，但是现在的市场已经不仅仅需要这两样。

央企改革按下“快进键”

近日，国电与神华的合并将央企数量减少至98家。“退房令”推出近7年，央企旗下地产业务仍有不少存量，在央企整合大潮中，房地产板块也成为各方博弈的重要筹码。

包括国家发改委宏观研究院副院长马晓河在内的许多专家都曾在不同场合表示，在国企改革中，国企应该从一般竞争性领域退让、退出，其中包括房地产领域。

今年3月9日，国资委主任肖亚庆公开表示，2017年将深入推动中央企业的重组。同时，国资委也在加快推动央企公司制改革，要求央企今年年底前完成公司制改革。8月21日，市场期待已久的联通混改方案落地。对此业内普遍认为，联通混改意味着央企改革将提速，从时间表来看，下半年将是政策密集落地的窗口期。

对于央企地产板块第三大梯队的企业而言，央企改革大潮下地产业务的改革将直接决定自身沉浮。对于央企地产板块的改革，李锦表示，央企地产板块的分拆重组已经开始，但是还没进入改革的主流阶段。整体上应该是三个阶段：第一步：企业内部把房地产业务集中;第二步：企业分拆地产业务，移交到另外的企业去;第三步：明确集中到以房地产为主的央企。由于国企本身的分类还没有解决，所以目前的情况是第一步基本完成，以第二阶段为主的改革正在进行中。

回顾近年来央企地产板块重组，主要体现为大集团、小地产层面的整合。目前华润、招商和中海等第一梯队企业的重组已基本完成，中粮集团、中国五矿和中国交建等央企旗下地产板块的整合或是蓄势待发或是预期增强。

而一些比较小的央企地产公司为了保住地产业务，也在积极谋求“话语权”，开始在一二线城市不断拿地。有分析认为，如果没有充裕的土地储备，企业估值处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。

一场地产行业的合纵连横即将开场。

房地产企业“拿地就能赚钱”的黄金时代已结束。一位业内人士曾向《每日经济新闻》记者表示，未来房企拼的是产品、服务和运营等因素。而摆在央企面前的还有中央关于国企改革的政策。