港股内房股狂飙 A股小伙伴能否共享盛宴？

2017-09-19 10:54:36 作者： 来源：中国证券报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

内房股其他个股也表现突出，融创中国(35.35, 0.90, 2.61%)（01918）收涨2.84%至34.45港元，碧桂园(14.04, -0.16, -1.13%)（02007）收涨4.72%至14.2港元，也都打进了日成交额排行榜的前十。 

尽管首富位置没有保住，许家印和杨惠妍分别以13亿美金和10亿美金的财富增量成为今日最大赢家。 

利好频频 大股东还不舍得卖恒大

对于香港内房股、特别是中国恒大股价持续走强的原因，南华金融(0.056, 0.00, 0.00%)集团港股高级策略师岑智勇接受中国证券报（ID：xhszzb）记者专访时指出，内房股企业上半年的销售业绩和销售楼盘价格均表现较为不错，这无疑为其股价提供了较为强劲的支撑。但最新的数据却显示8月份大城市住宅销售价格出现下跌，特别是一线城市，这可能反应出内房股的销售有所放缓。 

对于中国恒大而言，其本身的销售业绩就表现不错，对其股价提供了较为有力的支撑。恒大数据显示，尽管8月单月销售数据同比和环比均有所下降，但中国恒大前8月的销售规模已经超过3000亿元，稳居“碧万恒”前三甲。同时，在此前的中期业绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧已经打了“预防针”，夏海钧指出，在发展模式上，恒大将由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。 

而在回A进展方面，夏海钧表示，恒大A股上市前两轮战投700亿元成功引入，投资者对恒大回归A股有很大的热情。恒大目前在实施引入第三轮战略投资者工作，预计规模在300亿-500亿元，完成后正式递交上市表格，希望用三年的时间实现公司负债率的大幅度降低。

深深房A（000029，诊股）9月13日公告同时披露，经申请，公司股票继续停牌不超1个月，预计10月14日前披露重组预案。 

除了基本面的好转，大股东的动向也是一个风向标。在中国恒大的大股东中，值得注意的是华人置业(13.54, -0.02, -0.15%)集团在不断增持，对其股价也构成支持。

华人置业主席为大名鼎鼎的刘銮雄。今年8月29日，华人置业发布公告称，自2017年4月至公布日期间，公司已通过其全资拥有附属公司在公开市场购买中国恒大7.66亿股，占已发行股总数约5.83%。截至公布日，公司执行董事陈凯韵个人持有中国恒大股份3500万股，加上截至公布日期集团所持有的中国恒大股份，陈凯韵作为公司主要股东信托人，持有中国恒大股份权益合共8.01亿股，约占中国恒大于2017年7月31日已发行股总数6.10%。该笔投资随着中国恒大股价不断增值，也将陈凯韵送上了香港女首富的位置。

尽管华人置业曾在8月21日发布公告称，将在适时情况下考虑出售持有的中国恒大的股份。不过夏海钧在中期业绩发布会上表示，“华人置业说合适的时候套现，要我看恒大的股票远远没有达到合适的状态”，“华人置业现在应该不舍得卖恒大的股票，未来还会有增长的空间。” 内房股会暴跌？抱歉可能想多了

今年以来，中国恒大、融创中国股价涨幅已经超过400%，内房股在港股中表现可谓“一枝独秀”。

猛涨之下，不少海外知名基金经理也转而对中国房地产市场持中性甚至乐观看法。富兰克林不动产投资团队董事总经理雷蒙德．雅各布斯（Raymond J.Jacobs）接受中国证券报（ID：xhszzb）记者独家专访时就指出，“实际上你会发现房地产泡沫都是等到破了以后才会被称之为泡沫，在此之前则均是一片繁荣的景象。正是基于这个原因，不能说中国房地产是否已经存在严重的泡沫，但我可以告诉投资者，中国政府目前已经在尽一切可能全力防止这个泡沫破裂，具体的措施包括限购、限贷等。” 

他指出，有不少投资者把中国当前的楼市与日本上世纪90年时的情景相比较，因而非常担忧，但雅各布斯其实更加关注的是二者的不同点。

首先，中国政府对于经济、行业、产业的“掌控力”都要更强，这点与当年的日本就不太一样，日本政府对于经济的“掌控力”并没有那么强。

其次，当年最终造成日本房产泡沫破裂的一大根本原因即贷款规模过大，中国目前应该也没有那么严重。当年日本投资者运用巨大幅度的贷款，不仅在国内投资房地产，还到全球买下各类不动产，而目前中国在楼市投资上运用贷款的比例不及当年的日本，因此风险也就相对较小。 A股龙头小伙伴共享盛宴

股价突破历史高点的并非只有港股内房股，今年尤其是8月以来，A股地产龙头小伙伴也表现不俗，部分个股表现大幅跑赢上证指数。万科A（000002，诊股）更是于9月15日盘中触及30.22元，创下上市以来的新高（复权）。 

多位市场人士指出，整体业绩尤其是龙头房企业绩超预期、较低的估值是8月以来房地产板块上涨的主要原因。目前房地产板块整体估值偏低，这也吸引了资金前往洼地“淘金”。

一般来说，8月是房地产传统销售淡季，加之目前房地产行业仍处于严格的调控周期之中，不过龙头房企8月“淡季不淡”。 万科数据显示，8月份公司实现销售面积273.9万平方米，同比增加68.97%；销售金额为人民币370.4亿元，同比上升85.11%。8月单月销售金额环比也略有增长。今年前8月万科累计实现销售面积2391.6万平方米，同比上升34.46%；销售金额为人民币3497.8亿元，同比上升47.26%。销售金额已经接近公司2016年全年3647.7亿元的规模。 

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。

除了估值低、龙头业绩超预期带来的板块吸金效应，长江证券（000783，诊股）则提出了另一重逻辑，长江证券指出，今年以来，热门一二线城市土地供应量大大增加，或将使地价出现缓涨。地价缓涨之后，房地产商业模式转变为开发，开始享受类制造业的高估值。行业进入洗牌期，不具备开发能力的开发商退出，行业利润率将企稳。具备开发能力的企业开始享受高溢价。 

此外，也有投资人士指出，地产板块近期走强也不乏消息面的刺激因素。除了前期备受关注的鼓励发展租赁的多项政策外，有消息显示，9月15日，发改委组织召开部分省区城市群规划编制工作座谈会，关中平原、呼包鄂榆、兰州—西宁等3个跨省城市群规划编制单位及部分省（区）发展改革委负责同志交流了规划编制情况，会议要求加快编制进度，确保规划编制实施工作有序推进。该方案的编制被不少投资人士解读为对区域地产市场将产生利好。另一个信息则是，新版北京城市总体规划或将于近期面世。（中国证券报）

投资机会方面，一线龙头股、二线地产股、住房租赁和地产金融均有分析师推荐： 

1、一线龙头股

长江证券认为房地产市场已经进入整合期，竞争愈加激烈和直接，逆袭难度加大，第一梯队是最大受益者。根据前文分析，未来的竞争将从品牌建设、成本管控、融资能力、组织扁平化、管理标准化等多个方面展开，任何一方面的短板对于房企都有可能造成巨大影响。从这个角度而言，我们持续看好在上述能力中全面领先的第一梯队房企，推荐万科A、保利地产（600048，诊股）、金地集团（600383，诊股）、招商蛇口（001979，诊股）。 

国信证券（002736，诊股）认为今年以来万科、保利、新城、阳光城（000671，诊股）、华夏幸福（600340，诊股）等股价的上涨，赚的只是“市场风险偏好下降的钱、市场集中度提升的钱及业绩增长的钱”，未来行业降温将由量变到质变，必将迎来新一轮复苏，届时有望迎来赚“估值的钱”的更大级别行情。 

2、二线地产股

滨江集团（002244，诊股）：杭州积极推进城中村改造。村级留用地指标将在城中村改造中落实，成为杭州土地供应的重要来源。公司未来将利用本土优势积极拓展村级留用地项目，项目收益主要来自于管理费收入和物业销售收益。公司以857.5万元入股项目公司杭州同达置业（17.15%），获得江干区留用地商业项目，建筑面积14.2万平米，由公司操盘开发，预计半年内能够销售，预计均价为2~2.5万元。另有销售的5%的管理费收入。参与村级留用地的合作开发能使公司以低成本获得核心区位的土地储备，同时获得较高利润。（东方证券（600958，诊股）） 

金科股份（000656，诊股）：成渝城市群大重庆龙头，多元化、低成本加速“核心十城”布局。上半年销售超预高增长，制定规划纲要2020年销售目标1500亿元可期。定增价4.41元，融创平均成本4.63元、最新增持价5.33元、控制人最新增持价5.08元，多层安全边际，最新RNAV6.04元/股，预计17-19年营收374、433、491亿元，EPS0.28、0.33、0.39元，对应PE18、15、13倍。（中投证券）  

3、住房租赁和地产金融

东方证券认为，最看好房地产租赁市场和房地产金融领域，可能是未来3-10年的大机会，因此推荐世联行（002285，诊股）和嘉宝集团（600622，诊股），这两个公司有一些其他公司没有办法追赶的护城河，而且估值比较低，还在刚刚起步阶段。我们对租赁和房地产金融领域的爆发性增长比较有信心。