北京城市新规划出炉 房价会涨还是跌？

2017-09-29 13:34:27 作者： 来源： 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

来源：微信公众号“V房产”

2020年的北京会有多大规模，又是什么样子？

昨天，中共中央国务院关于对《北京城市总体规划（2016年—2035年）》的批复里似乎给了我们一个答案。

批复里提出了两个要点：

一是继续强调城市群发展：要深入推进京津冀协同发展。发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群。全方位对接支持河北雄安新区规划建设，建立便捷高效的交通联系。

二是要严格控制北京城市规模：到2020年常住人口规模控制在2300万人以内，并且长期稳定在这一水平。也就是说，对未来的北京，2300万人是人为划定的这个城市人口容量上限。

而在2016年末，北京市常住人口为2172.9万人……从数据上来看，北京仅剩下不足130万人口的缓冲空间。

那么问题来了——

新规影响下，房价是涨还是跌？

事实上，从2014年来，北京就已经开始进行人口疏解，2017年无疑是这一计划的一个高峰，最关键的几个部分，北京的众多批发市场，尤其是集中在西城的动批、天意和集中在丰台的大红门，这两地的集中疏解，为北京去低端商业业态的同时，也将附着其上的流动人口大批量疏解向环京区域。

那么这一政策对于北京的房地产市场究竟有多大的影响？

要知道一切市场都离不开供求关系，房地产市场自然也不能例外。那么按照这一逻辑，北京对人口的控制、对产业的疏解、迁移，无疑也会对本地楼市产生影响。有意思的是，虽然大家对于这一政策都持支持的态度，不过有趣的是，在谈到该政策对房价的影响时，行业里的声音却分成了两派。

将改变未来地产市场模式

其中，一部分观点认为，人口持续流入是长期来看房价上涨的动力，人口疏解与总量控制将抑制住这种动力。

比如链家地产研究院院长杨现领就表示：“持续不断的人口流入产生未来供不应求的预期，同时只有需求的不断涌入才能使改善性换房成为可能。近年来北京改善性需求达到70%左右。人口疏解和总量控制意味着需求的约束，首次置业需求的增速将会减缓，对应换房需求的规模也会下降。”

根据他提供的数据，在北京市新的城市规划中，城乡建设用地规模到2020年减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。“显然，居住地的变化不能依靠加大新房的供应，只能依靠二手房的流通。二手房的流通能够实现不同收入水平、不同需求层次的需求优化配置。目前，北京的二手房交易已经超过80%，未来这一占比将会继续增加。”

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰觉得，北京城市规划起点上非常高，跟东京与纽约比，有后发优势，京津冀协同的大城市群呼之欲出。对开发商的开发行为也有着较大影响。

“北京城市新规划意味着未来城区无地供应，新的开发行为发生在五环之外。因此，开发商应围绕京津冀一体化布局开发建设，廊坊、天津武清、张家口等是最大的受益区域。”陈云峰认为，开发商要调整自己的开发方向，围绕租售同权、特色小镇、产业新城等进行业务布局，本质上是从简单开发向运营方向转型，居住仍是城市的热点。

对北京房价影响有限

另外，市场上还有一些人认为，此次政策更多的落脚点是在北京城市的未来发展上，其初衷并不是为了进行房地产调控。且人口控制对市场的影响可能并没有大家想象的那样巨大。

中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员牛凤瑞就觉得，控制人口对于房价的影响不会太大。当然，随着人口的减少，住房矛盾会相应缓和，但是希望通过控制人口来降低房价，这个目标就太遥远喽。“北京的住房矛盾是供不应求，增加供应减少需求才能从根本上解决北京的住房矛盾。从整体规划来看，减少了城乡建设用地的供应，但是并没有减少住宅用地的供给，反而是增加有效供给。事实上，这反映了政策的一个思路，满足人们日益增长的改善需求。”

“人口控制目标都是中长期目标，房地产价格则是短期体现。”中原地产首席分析师张大伟则做了更细致的解释，他认为：现在看，北京作为一线城市，限购限贷政策已经非常严格，常住人口的控制主要是非户籍人口，所以未来的调控主要体现在低端产业的转移，从人口角度对房屋买卖市场影响相对较小。其次，从政策的预期看，如果产业出现外溢，的确会对主城区和郊区房价有一定拉平，但如果教育和医疗不出现根本性变化，房价依然是核心区高。

北京周边辐射区域迎利好

不过，此次新规，对于北京辐射区域的影响则是显而易见的，比如，同策咨询研究部总监张宏伟就认为：从北京周边市场看，未来5-10年随着产业转移、人口转移，带来楼市需求也会显现出来。但是，在短期内，当产业没有办法得到实质有效转移时，人口也很难快速转移，所以北京市场需求很难降太多。现在土地供应、建设用地的面积备受控制，短期内楼市调控影响下，北京楼市面临的是交易障碍，而不是实质上的交易降温。

而中国管理科学研究院企业管理创新研究所所长陈贵更是直接表示，北京新规划获批，其实对房价的影响远不仅是短期内的涨跌。“虽然人口控制在2300万，但是人口结构和消费能力也在升级，导致购房人均购买能力也必然提高，对北京刚需和改善都有积极影响。因此，房地产长期看涨预期不会改变。而环首都城市群概念，将使环北京房地产成为新增量主要战场。”陈贵说，：“北京现在实施首都城市群发展战略，吸纳人才，尤其是吸纳高层次海内外人才的能力与房地产价值正相关，即使调控不会放松，但未来预期是明确的。北京未来的市场，比较合理的意见是将民生事业的需求归政府，市场改善的需求应该归市场。”