北上广深国庆楼市全扫描：人数寥寥与以往成鲜明对比

2017-10-09 13:28:30 作者： 来源：每日经济新闻 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

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少了投资和投机2017版“金九银十”真正回归刚需

每经实习记者冯颖祎记者岳琦每经编辑魏文艺

自去年“9·30”以来，从“五限令”到“购租并举”“租售同权”，从一二线城市到三四线城市，楼市调控政策不断加码，使得楼市不断挤压投资和投机成份，回归健康和理性。中原地产研究中心统计今年1-9月数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市，商品房年内平均成交跌幅达到了40%。

进入传统的楼市旺季“金九银十”，各地楼市的成交数据仍呈下降趋势。CREIS中指数据显示，9月楼市成交同环比均下降。2017年9月监测的主要城市成交面积环比下降6.49%，同比下降34.88%，近六成城市环比下降。国庆黄金周期间，各地的楼市成交同样大幅缩水。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采方时认为，楼市的交易旺季总是掺杂着投资、投机需求的，今年“金九银十”没有出现这样的旺季，说明入市的购房者主体是刚需。

数据：“金九银十”成交量大幅缩水

在限购、限贷背景下，今年楼市的“金九”行情较往年全面缩水。中原地产研究中心统计显示，9月首周，一线城市整体成交量平均环比下降20%。其中北京环比下降28%，同比跌幅达60%；广州平均环比下降32%，同比跌幅72%；上海市场环比下降22%，同比跌幅为27%。

中原地产首席分析师张大伟曾分析称，一二线城市新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。

随着“金九”的黯淡开场，政策环境趋严，在各项精准调控政策影响下，代表城市楼市成交降温明显，整体楼市成交同环比均有所下降，各级城市同比均出现不同程度下降。

CREIS中指数据显示，9月楼市成交同环比均下降。2017年9月监测的主要城市成交面积环比下降6.49%，同比下降34.88%。近六成城市环比下降，蚌埠降幅最明显，为61.53%，西安和汕头次之，降幅均超3成。

9月末，重庆、南昌、石家庄、西安等多地楼市调控再次收紧，给“金九银十”楼市的黄金周涂上了一层“调控”的色彩。中原地产研究中心统计数据显示:黄金周1~7日热点城市均明显下调，北京楼市合计签约143套，同比下调65%。

同策咨询研究部总监张宏伟接受《每日经济新闻》记者采访时表示，楼市新政从去年十月份执行的一年时间里，各种综合因素导致投资客撤离市场，交易量大幅下降，价格也逐渐趋于平稳。

严跃进表示，此次国庆中秋8天长假的效应更加明显，对购房者影响比较小，但售楼部会放缓一部分节奏。此前一系列政策的影响比较大，并且企业推盘放缓的节奏也使得可售房源不多。

调查：部分楼盘传统旺季推优惠促销

“金九银十”已经过去大半，从数据上看，传统的旺季似乎已经不在。在强监管的政策下，将炒房客的资本限制在售楼处的大门外，也让购房的属性进一步趋近于自住。业内人士分析称，售房没有旺季才是楼市回归刚需。

天津作为京津一体化重要的组成部分，承接了部分北京外溢人口。而已经通高铁的武清区和即将通高铁的宝坻区则是最受投资客追捧的两个区域。在限购之前，武清区部分楼盘的价格翻了2~3倍，有的单价甚至超过4万元。

今年“十一”节假期间，《每日经济新闻》记者在上述两个区走盘时发现，在部分楼盘的售楼部，现场的销售人数甚至超过了来看房子的客户。一位销售代表告诉记者，去年10月份的时候都是忙到夜里一两点。

在走访调研中，记者注意到部分楼盘已经开始做促销活动，有的通过代理做返点优惠，有的楼盘甚至打出了优惠3个点的折扣。记者随机采访的几位购房者均表示目前持观望态度。

对于“金九银十”之后的房地产市场，张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，四季度的最后三个月，大多数品牌房企尤其是上市公司可能会冲刺年度指标，大多数开发商可能会在价格上做一些让利。从企业的资金兑付压力看，博弈了一年之后，有的企业可能撑不住，在今年四季度或者明年上半年持续降价，缓解资金压力，开发商主动出货的意愿应该比较强。

共有产权房节前入市 北京黄金周网签量降六成

每经实习记者冯颖祎每经记者岳琦每经编辑曾健辉

北京一直是房地产政策发布最密集的城市之一，据《每日经济新闻》记者不完全统计，北京在一年内发布了超过30次调控措施。

中原地产研究中心统计数据显示：今年国庆黄金周1~7日热点城市均明显下调，其中北京新建住宅7天网签116套，二手房网签27套，合计成交143套，同比跌幅65%。

业内人士分析称，此次成交量下降，主要原因是限购等“限”字政策，而共有产权等政策的出台让购房者产生了一种观望态度。

网签成交量不足去年四成

中原地产研究中心统计数据显示：2016年黄金周1~7日北京新建住宅7天网签204套，二手房网签209套，合计成交413套。

对于2017年数据的下滑，业内人士认为，各种政策不断完善，信贷也在不断的收紧，成交量下跌是必然的情况。

从今年1~9月份的数据来看，整体成交量也呈下降趋势。根据CREIS中指数据统计，北京2017年1~9月成交33294套，成交面积387.85万平方米，成交面积同比下降44.56%。2016年1~9月北京市成交套数58954套，成交面积699.21万平方米。

其中，今年9月成交3313套，成交面积36.94万平米，成交面积环比下降0.93%，成交面积同比下降60.40%。

《每日经济新闻》记者在北京市住建委官网查询到，其发布的《1~8月北京市房地产市场运行情况》显示：1月至8月，全市商品房销售面积为526.9万平方米，同比下降44.8%。其中，住宅销售面积为344.6万平方米，下降39%。

对于北京等一线城市成交量出现下降，同策咨询研究部总监张宏伟接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从去年十月份到现在的一年时间，各种综合政策因素导致大量的投资客撤离市场，交易量出现大幅下降。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2017年楼市调控政策的基本面与往年相比出现了根本变化，过去的调控更多是事后管理，而2017年楼市调控更多的是预期管理，在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比往年的调控措施相对效果更好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《每日经济新闻》记者采访时表示，共有产权住房后续可能会受到更多购房者的追捧，这样的追捧会使得房者放弃原有的购房计划，转向性价比更好的共有产权购房上面。

共有产权房节前入市

9月28日，北京市朝阳区房屋管理局发布公告，北京首个共有产权住房——朝阳区锦都家园共有产权住房项目将在9月30日下午进行公开摇号。公告显示，锦都家园共有产权住房项目销售均价22000元/平方米，共有427套房源。

《每日经济新闻》记者从北京市住建委官网了解到，自去年至今，北京已经出台租售并举、共有产权等多个新政。

北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书》（2017）表示，将从本市房地产市场发展实际出发，研究综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立促进房地产市场持续健康发展的长效机制。

8月3日晚间，北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见，推出共有产权房屋，再次引发热议。

9月30日，北京市规划和国土资源管理委员会网站公布了4宗共有产权住房用地的挂牌出让公告，这是在《北京市共有产权住房管理暂行办法》发布以来，北京供应的第一批共有产权住房用地，土地总面积约36公顷，项目建成后将新增共有产权住房建筑规模约69万平方米。

除了共有产权住房，北京还是利用集体建设用地建设租赁住房的第一批13个试点城市，可利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。

《每日经济新闻》记者了解到，根据计划，北京今后5年计划建设租赁住房50万套，主要通过集体建设用地安排。

投资需求被挤出 上海国庆新房网签量降八成

每经记者程成每经编辑曾健辉

今年的“十一”黄金周，上海的楼市却显得有些平静。中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，上海网签新建住宅147套，跌幅达到78%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，上海新房在“十一”黄金周期间成交显著下滑，是严格政策调控下投资、投机需求被挤出的直接体现，成交锐减并不难理解。“持续的严格调控下，包括限购、限贷、房贷利率上浮和打击消费贷等组合拳的出现，一些投资、投机需求正被挤出市场，这也是楼市逐渐回归理性的显著特征。”

“双节”叠加看房客锐减

从过往的经验来看，“十一”黄金周期间，人最多的往往有两个地方：一是各大景区；二是各个开发商的售楼部。作为最后一个季度的开始，每年的“十一”黄金周往往都是开发商冲刺全年业绩的最佳时间。于购房者而言，可以有相对充裕的时间集中看房，与以往“十一”黄金周期间各个楼盘售楼部内人头攒动的景象不同的是，今年上海不少楼盘的售楼部都异常平静。

在宝山区外环内某楼盘的售楼部内，《每日经济新闻》记者看到，装修考究的售楼部内略显空旷。包括记者在内，前来看房的只有2组客户，数名置业顾问则正在“闲聊”。

在记者以购房者身份询问是否还有住宅在售时，一名置业顾问告诉记者，目前在售房源为90多平方米的两房至150多平方米的4房，均价在56000元/平方米左右，不需要排号，毛坯交付。

在记者问到为什么“十一”黄金周前来看房的人这么少时，上述置业顾问告诉记者：“不管是与去年同期比，还是与平时双休日比，今年“十一”黄金周看房的人要少很多。”而在她看来，看房客的锐减，主要是因为“十一”、中秋双节叠加，很多购房者在8天长假选择了外出旅游。当记者表示先看看再说时，该置业顾问表示目前所剩房源不多，且不需要排号，建议记者考虑好后赶紧下定。

前来看房的王先生告诉记者，他于9月底在该楼盘定了一套房，“十一”期间来看看价格是否有松动。

“以前总是听说一些楼盘动不动就开盘即售罄，搞的人心惶惶的，特别是像我这种‘刚改’，就是怕买不到合适的房子。”王先生告诉记者，“现在的调控其实挺好的，起码能让那些投资、投机的人消停一阵子，也让我们这些刚需、刚改群体在购房时有更多选择。”

《每日经济新闻》记者通过网上房地产网查询发现，上述楼盘于今年8月29日拿到预售证，可售住宅为608套。其在8月销售28套、9月销售385套，但10月截至目前仅销售3套。

而网上房地产网“近七日销售排行”一栏10月8日的数据显示，上海市新建商品住宅销售数量达到2位数的仅有6个楼盘。这6个楼盘中，除排在第一位的为62套、排在第二位的为27套外，其余的大多在10至18套之间。

专家：投资需求正被挤出

新房签约量大幅回落，“十一”黄金周上海楼市的平静，在严跃进看来并不意外。

“限购、限售、限贷、打击消费贷和上调房贷利率等等组合拳的出现，政策调控不断加码，投资、投机需求不断减少，正被挤出市场，房地产市场回归理性的特征明显。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

值得注意的是，自去年9月30日北京出台楼市系列调控政策以来，限购、限贷成为楼市调控关键词。而到了今年下半年，限售无疑成为楼市调控的主流。

《每日经济新闻》记者不完全统计发现，截至9月30日宁波要求部分区域内新购住房满2年方可转让，目前全国已有47个城市出台限售政策。限售期限最长的为保定市，其要求拿到产证后满10年方可转让。限售期最短的也有2年。

“限售政策有助于抑制投资、投机性需求，有助于稳定市场预期，对楼市长期健康发展具有重要意义。”严跃进表示。

他同时认为，目前，从全国多地的调控政策来看，共有产权、住房租赁等都将是一些城市未来房地产市场发展的重点，这是房地产市场长效机制的重要组成部分。这些政策合理引导并稳定了市场预期，对打击投资、投机需求和引导房地产市场回归理性具有积极意义。

以上海为例，上海计划在“十三五”期间推出70万套租赁住房。目前已有16宗租赁住房用地已上市或待上市，可供应租赁住房超过1.3万套，位置大多集中在浦东的张江、世博，静安区的市北等“高端人才”较为集中的区域。

另外，在严跃进看来，预售证的严格审核也是“十一”黄金周上海楼市平静的一个不可忽视因素。“一些楼盘因为备案价的原因，预售证迟迟拿不下来，推盘节奏受到影响，此外也不排除一些资金压力不大的房企，在十一期间推盘意愿并不高，这些也都影响了新房成交的锐减。”

网上房地产网的数据显示，截至10月8日，上海市可售一手普通住宅10309套、88万平方米，一手普通住宅今年累计成交70694套、594.1万平方米。

供应减65%首付提高 广州国庆新房网签降九成

每经记者魏琼每经编辑曾健辉

楼市政策调控收紧，“五限”齐下，价量齐跌，市场成交较为惨淡。《每日经济新闻》记者实地走访广州楼盘发现，面临回款和冲业绩压力的开发商，部分楼盘变相提高首付门槛，甚至要求全款购房以加快资金回笼速度。

供应减65% 成交大跌9成

《每日经济新闻》记者10月8日以购房者身份走访多个楼盘发现，临近假期尾声，售楼中心看房者寥寥，与以往黄金周销售中心的人声鼎沸形成鲜明对比。

网易房产数据中心监控阳光家缘的数据显示，2017年国庆假期（10月1日~10月7日）广州一手楼网签成交485套，同比2016年国庆假期的4208套减少3723套，同比下降88.47%。其中，中心5区总共成交10套，海珠、越秀和白云三区零成交。

均价方面，2017年国庆假期广州一手住宅网签均价为14297元/平方米，同比下降11.24%。

中原地产广州项目总经理黄韬接受《每日经济新闻》记者采访时直言，国庆黄金周的表现和预计差不多，成交大跌。黄韬认为，政策调控下开发商新推货量大幅度减少，经历上涨后的房价处在较高水平，开发商促销优惠较少，房价超出购房者承受能力，所以出现成交大跌。

据广州中原地产监测数据显示，今年“十一”假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年“十一”假期（5979套）下滑65%。

新推货量的直接减少了可销售货量，方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉《每日经济新闻》记者，受限价和限售等影响，市场可售货量很多，但是在售货量却很少，供应和需求均不足，直接导致了成交量的下滑。

预售证发放受限则直接导致了市场供应量的减少，海珠区广纸片区某楼盘销售经理告诉《每日经济新闻》记者，该盘在9月30日拿了新一批预售证，共50套，按照规定，下一批预售证需要到3个月之后。施工进度则快于预售证的发放速度，按照一个季度发放50套的速度，一栋楼至少需要1年时间才能全部拿到预售证。

部分楼盘首付门槛高至5~7成

供应和成交量双双下滑直接对房企业绩带来较大影响，为尽快回笼资金，有开发商变相将购房首付提高，有的甚至要求全额付款，购房门槛进一步提升。

位于海珠区广纸新城的越秀星汇海珠湾项目目前在售为2房和4房单位，《每日经济新闻》记者以购房者身份实地走访发现，该盘要求104平方米的4房单位全款支付，不接受按揭贷款。

据销售人员介绍，如果能一次性付款，购房者将享受一定的价格优惠，104平方米户型总价大约为520万元左右，如果按揭总价将达到540万元。

据了解，星汇海珠湾项目的两房单位则接受按揭贷款，因为需要符合指导价和网签价的要求，楼盘需要采用双合同形式签约，即购房合同+装修合同。

以80平方米，总价440万元的一套房计算，合同价为4万元/平方米，剩余的120万元则需要签订装修合同，一次性支付，320万元合同价则按照3成首付需要支付96万元，意味着该单位的首付总计需216万元，约为总价的一半。

该楼盘销售人员介绍，周边楼盘均采用一次性付款以及双合同的形式签约。据广州中原研究发展部调研显示，海珠区广纸片区目前在售楼盘首付比例一般要求在5~7成，置业门槛明显提高。要求高首付的还有荔湾区，因首付要求比例较高，去化率垫底，仅为16%。

谈及要求一次性付款的原因，越秀星汇海珠湾项目销售人员表示，预售证的发放速度较慢，开发商存在回笼资金的压力，虽然一次性付款导致销售速度放慢，但公司还是决定采用。

谈及后市，黄韬与邓浩志一致认为开发商在年底将面临资金回笼压力，楼市将进入以价换量阶段。

深圳楼市黄金周：楼盘忙推特价房 中介门店人罕至

每经实习记者董青枝每经编辑曾健辉

“金九银十”是传统的楼市旺季，但今年的市场表现却不容乐观。机构数据显示，无论是刚刚过去的9月，还是今年的国庆黄金周，各地的楼市成交量与去年相比均呈现大幅下滑趋势。

今年深圳楼市“十一”黄金周的成色如何，中介和各楼盘又有着怎样的表现？

“十一”节假日最后一天，记者以购房者身份实地走访了龙华、华强北等片区的楼盘和地铺，多家中介门店仅有少量工作人员，记者走访时也未见到访客。

不同于中介店铺的冷清，楼盘销售中心却人来人往，且有较多的中介代理驻场。记者以购房者身份走访龙光玖钻项目，约下午4点，差不多有30多批客户陆续看房，算价区的客户陆续也有近8批。不过现场记者并没有看到成交砸金蛋的客户，这也在一定程度上反映出客户多为观望状态。

而带记者看房的中介代理透露，国庆假期客户每天都比较多，其仅中秋节当天休息了一下午，其他时间都在项目上班，成交也很不错。此外，该名置业经理介绍，项目黄金周期间推出16套特价房，位于2A单元，此单元所剩房源不多，优惠均价5.3万元／平方米，而原均价为5.6万元／平方米。以118平方米户型来算，总价可优惠约30万元。特价房目前仅剩几套，优惠节后很可能取消。无独有偶，据Q房网置业经理介绍，华强北Q park国庆推出10套特价房，单价5~5.5万元／平方米。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，特价房一般是尾货。这也是为了加快销售，加快去化。出现这些现象，证明市场销售还是比较困难，开展商要多用手段，才能加快销售。

同时，戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，基本上受假期影响，黄金周成交都不高，再加上这两年都是黄金周前后持续出政策，也不利于交易活跃。

今年的“金九银十”成色如何？据美联物业全国研究中心统计，9月深圳全市共计网签2728套一手住宅，环比上升37.5%，同比上升4.2%；成交面积达27.28万平方米。此外，全市一手住宅的成交均价仍维持高位盘整的趋势，9月全市一手住宅的成交均价微跌0.1%，至54314元／平方米。

美联物业分析称，因9月新房供应市场步入短暂调整期，10月末全市一手住宅的网签量亦不容乐观。

关于“金九银十”，在张晓端看来，目前整体政策方向在持续地为楼市去杠杆、去泡沫化，市场整体氛围趋冷已经很明确了，预计短期内这种情况不会明显改善。只是消费者普遍对深圳这个城市的发展前景有较好预期和对土地资源的稀缺性有所感触。基于此，在调控背景下物业定价相对保守合理，资金仍对拥有核心资源和优良品质的物业表现兴趣，相应的物业也有良好的销售表现，但整体市场而言交易趋淡、价格多保守。而二手成交量在前一阶段已经趋于平稳，接下来的情况要看黄金周后的表现。黄金周太特殊，最近整体的政策影响和年底可能出来的政策表态相信会进一步影响市场。