2.85亿元挂牌转让，这家上海老牌国企决定和李嘉诚说再见

2017-10-10 11:02:33 作者： 来源：每日经济新闻 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

据了解，和黄白猫此前是由具有上海国资背景的白猫集团与李嘉诚旗下的和黄系公司组建的合资企业，在挂牌信息中，白猫集团并未透露其转让原因，不过记者注意到，2015年至今，和黄白猫一直处于资不抵债的情况。

若此次出让资产完成后，白猫集团将彻底退出与李嘉诚合资的和黄白猫。需要注意的是，挂牌信息显示，李嘉诚掌舵的和黄系公司并未放弃优先购买权。

标的公司具有沪港背景

白猫品牌是国内日化行业的老字号品牌。其中，白猫集团前身是创建于1948年的上海永新化学工业股份有限公司，于1959年4月生产出中国第一包合成洗衣粉—工农牌合成洗衣粉。目前白猫集团隶属于上海市徐汇区国资委。

而具有沪港合资身份的和黄白猫，其前身则是原白猫集团控股与香港新鸿基于1993年建立的上海白猫有限公司。

根据白猫集团的官网信息显示，在2006年，白猫集团通过转让80%股权给香港和黄（中国）公司后，更名为上海和黄白猫有限公司。

记者了解到，在和黄白猫三位股东中，香港日用化工品有限公司（以下简称香港日用）的持股比例为62%、白猫集团的持股比例为20%，和记黄埔（中国）投资有限公司（以下简称和记黄埔）持股比例为18%。其中，和记黄埔隶属于李嘉诚旗下的和黄系公司。

公开信息显示，和黄白猫主要生产经营“白猫”“佳美”等品牌的各类清洁剂及相关日化用品，在白猫集团的官网中，集团对和黄白猫不吝赞美之词，将和黄白猫称之为：国内同行业中经济实力雄厚、技术实力领先、生产设备先进、产品品种齐全、产品质量过硬，享有相当市场信誉度的知名企业之一。

此外，李嘉诚掌舵的和黄系亦对和黄白猫寄予厚望。据了解，和黄白猫是上海世博会清洁洗涤用品行业项目赞助商。彼时，和黄中国董事总经理、和黄白猫董事长杜志强曾对媒体表示，“通过上海世博会这个国际性的平台，可以向全国、乃至全世界的消费者介绍“白猫”这个中国名牌”，其同时表示，“和黄白猫未来将转向高附加值、高服务性产品的生产，把和黄白猫打造成为具有国际一流水准的国内清洁用品领先企业。”

业内称股权变阵为谋出路

愿景是美好的，但是现实是残酷的。

根据媒体2008年的报道，在和黄系进入后，和黄白猫仍然大幅亏损。2011年，和黄白猫又曾曝出停工事件，引发业界关注。

而从公司近年的业绩看，2015年至今年8月份，和黄白猫的净利润分别为：2284万元、2133万元以及131万元。那么，在和黄白猫盈利的情况下，白猫集团为何选择出售和黄白猫的股权呢？

实际上，在和黄白猫盈利的表象背后，《每日经济新闻》记者发现，2015年至今，和黄白猫持续处于资不抵债状态。

其中，2015年公司负债10.4亿元，资产总计7.7亿元，所有者权益为亏损2.7亿元；2016年公司负债15.47亿元，资产总计12.98亿元，所有者权益为亏损2.5亿元。

此外，截至今年8月底，和黄白猫资产总计11亿元，负债总计14亿元，所有者权益负2.89亿元。从盈利能力看，2016年和黄白猫营业收入12亿元，营业利润为负314万元，净利润为2132.8万元。

广州冯建军营销策划有限公司总经理冯建军向记者分析称，白猫品牌目前市场占有率不高，业绩增长乏力，品牌和企业再竞争优势不强，“对于和黄白猫而言，股东结构减法和变阵，不失为未来发展和目标战略的一个出路”。

还需要注意的是，此次挂牌信息显示，和黄白猫的股东和记黄埔、香港日用均不放弃优先购买权。

近日，据彭博社报道，李嘉诚所控制的基建投资公司长江基建，正在考虑向英国能源生产商Cory Riverside Energy Group发出收购要约。这家把废物转化为能源的伦敦公司的估值可能达到10亿英镑（约106亿港元）。

一边是大肆海外收购，一边是不停卖出内地和香港资产。据公开资料显示，2013年以来，李嘉诚出售旗下在内地和香港的资产已经超过670亿港元，而在英国投资已经超过300亿英镑。

但很少有人知道，李超人在中国的资产实际还很多很多，特别是土地。零售、码头物流、基建、电信这些咱就不说，在港的写字楼等商业物业，大家也知道。

最关注的其实是房地产、土地到底还有多少。杠杆游戏看了长实地产的2017年中报，和各位杆友分享一下。

1、卖空中国？笑话，李嘉诚在中国土地储备依旧惊人！

根据长江实业地产的2017年中报，杠杆游戏计算出，截至2017年6月末，李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米（11400万平方呎）之巨。在香港，其还有土地储备55.7万平米（600万平方呎）。

为了方便各位杆友核算，杠杆游戏备注一下：1平方米=10.7639平方英尺。

当然，这个土地储备和动辄数千万、过亿、2亿平米的我国前10大房企没法比。但这个规模可以开发出2000来万平米的房子，是无疑的。这值多少钱，各位杆友可以算算。

注意，长实的地，基本都集中在我国主要一二线城市的核心区，今天这些地方的房价之高，你懂的。如下图1.2017年长实地产（预计）完成的地产项目：

看完这些项目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。杠杆游戏要说，放在整个中国，有这个储备总量、品质的开发商，哪是小玩家？

从2017年中报的数据来看，长实内地销售占比依旧最高。2017年上半年，218.31亿港元的地产销售中，内地达142.92亿港元，占比65%。

所以，撤离中国的说法“子虚乌有”。今天，房价这么高，李老板和中国所有开发商一样，卖得很开森。至于说他内地卖出的，不过是多年前“低价”拿地，如今高价卖出的商业物业。

而长实这个土地储备量，不仅和2016年同期比变化不大，和10年前巅峰期比，也是不相上下。2017年长实地产计划开发164.74万平米的土地，换句话说，即便未来一块地不拿，按照这个进度，长实地产起码还可以在中国玩6、7年的地产。

实际上，近些年长实地产的开发进度有快有慢、房价也有起伏波折，这个土地储备，如果保守来看，保证7-10年的开发是可能的。

如果哪一天，长实地产把这1000来万方的土地，直接清盘、低价卖出，像万达卖出文旅城那样，恐怕那才叫真的撤离！说漏嘴了，万达是放着钱不赚，还是真心转型，或者有难言之隐？

2、长实地产利润率之高，冠绝内地

按照长实地产2017年中报数据，截至2017年6月30日，该公司共收入298.63亿港币，其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币，较去年同期增幅67%。

你没有看错，杠杆游戏简单计算屡一下，长实地产为股东创造的利润率高达48%。

而内地的房企，毛利率很少有超过30%的。长实地产这几年都是在40%上下。更有趣的是，8月28日，恒大发布2017年度半年业绩，数据喜人——上半年营业额1879.8亿元，净利润231.3亿，同比大增224%。

更难得，业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。还值得一说，恒大上半年，归属股东利润188.3亿，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。

意思是，做恒大的股东，当然也包括小股东、股民们，是幸福的、划算的。恒大想说，其努力对得起各位股东。

不过再怎么比，长实地产的营收只有恒大的1/6，但归属股东的利润只少40多亿。长实地产有多厉害！

还值得注意的是，长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。相反，我国内地的写字楼、商业物业回报情况则普遍不是很理想。

即便是SOHO中国这样运营写字楼最厉害的，和长实地产比也显得有些不济。逼得潘石屹、张欣夫妇卖卖卖：

6月26日，SOHO中国发布消息，将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，该公司将位于上海的SOHO世纪广场，32.97亿元出售给国华人寿保险。

7月4日，SOHO中国再次宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。

算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权，2015年出售的外滩项目。这3年，SOHO中国已经套现高达200多亿元。

如果加上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目，据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么，SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。

比谁卖出内地资产，SOHO中国不比万达、长实差。

3、时间的力量，等待利润倍增的杠杆游戏

对了，长实地产这些1000来万方的土地储备，基本都是2005年前购置的。可以想见，那个时候的成本之低。

在2016年10月27日《李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的？》一文中，杠杆游戏就曾计算过，留着自己经营该项目，再过15年长实也抵不过此次倒手所赚。

以上海世纪汇广场为例，该项目总建筑面积约36万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。商场底商租金会不错，但也并不是所有楼层都能租很高；写字楼租金价格算300元/平米/月应该差不多；还有9万方是停车场等，租金价格整体也不会很高。所以，我们拉通粗略算，按照总建筑面积每平米租金300元/月，这个价格不算太差。

这样算起来，36万方*300元/月*12个月=12.96亿元/年。事实上，我国很少有一个商业综合体年租金收入可以达到10亿元以上。即便如此，要收入200亿元，也要15年出头。而这块地是商服用地，拿地都已经12年了，再加个15年，等于27年，等正儿八经赚钱时，土地使用年限都快到了。

这还要除去每年的各种成本，也就是说，李嘉诚先生如果自己留着这个项目，基本不可能在15年左右，获得这次未经审核的得益62.2亿港元（约人民币54.3亿元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到这么多利润，一下子倒手就赚这么多，值！

所以，李超人卖出的，从来都是附着在商业物业上的时间溢价。而可以带来时间溢价的土地储备，杠杆游戏并没有看到他低价抛售。

这10来年，我国房价涨了多少？对于李老板来说，赚钱就是啥都不需要干，等待就是暴利。不要介意这个词语，事实基本就是如此。

厉害之处在于，李老板的嗅觉和阅历，他知道一个持续开放的全球第一大人口国，从落后到中等发达会经历什么。所以，他潜伏了很久，拿了太多中心城市的好地。

根本上，他曾经看好的是中国的改革开放！而今一些卖出，则是避免不确定性。

换句话说，即便我国房价跌去一半，1000多万方的土地储备，按照今天的地价值多少钱，大家心里都是明白的。这都是钱，千亿级的潜在资产。

所以，从资产配置上说，他根本没有离开，他干嘛要撤离中国？

4、疯狂的内地房产杠杆玩家们，都寄望重复时间利差的胜利

不否认，李嘉诚先生也好，其他香港“老大哥”也罢，如今，港资房企至少从规模上，已经逐渐不能和内地房企比。

无论是李嘉诚旗下的长实地产、李兆基旗下的恒基地产、郭德胜家族的新鸿基地产，郑裕彤家族的新世界，这些引路人一定程度上都被超越。

但他们玩过的时间利差游戏，内地大佬们正在更疯狂地重复。

如今，大部分港资房企在内地拿地都越来越难，而他们的大本营香港，却有越来越多的内地房企攻入。

站在今天的角度看，内地诸多房企的杠杆都玩得有点高，风险不可谓不大。可另一方面，港资巨头房企的过往故事表明，对于一个高速成长的经济体来说，多年前的高价拿地，放到今天就是低价。

如上文所述，长实地产超高的利润率，说白了赚的都是时间的差价。

换句话说，如果内地负债率极高的地产巨头们，不被现金流困境击倒，中国的房地产还有大涨的未来，那么他们就是明天的赢家。

这也是理解房企拼命做大规模，疯狂吃进土地的一个角度。只是，下一个时代还会给这些大佬们机会吗？不过没关系，我们的地产大佬，拿的钱大部分是借来的，论杠杆高手，港资房企完全拜倒我们裙下。

对了，就在今天（9月20日），长实地产在联交所以新名字“长实集团”进行交易。上个月，该公司开始更名。

而在2年多以前，李老板将长江实业、和记黄埔重组。让两个公司地产业务、非地产业务整合、划分，并分别由新的长实地产、长江和记实业分别持有。

此次更名，2017年中报和之前都做了预告。中报里有这样一句话：

为贯彻本公司名称与长江集团其他上市公司名称之一致性，以及更能突显本公司放眼全球投资机遇，除原有地产业务，亦已积极发展固定收入业务如基建投资、地产投资物业及飞机租赁，以期推动业务长期持续发展及增长，并缔造长远股东价值之策略方针，建议……将其中文名称更改为“长江实业集团有限公司”（原名为“长江实业地产有限公司”）。

是不是有些意味深长。