张志前：房地产长效机制的重点应在供给端

2018-01-25 11:39:49 作者： 来源： 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

房地产长效机制的重点应在供给端

张志前：经济学博士，研究员，中国建投研究院副秘书长

2017年中国房地产市场进入量化调整阶段。2016年中央经济工作会议上明确提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”，各地限购、限贷、限售甚至限价等政策紧锣密鼓，北京、广州率先出台了调控政策限制二套房购买，金融机构对房地产贷款政策收紧，一些地方的首套房贷款都出现了一定程度的上浮。在房地产政策严格调控的背景下，一、二线重点城市成交量下降，尤其是一线城市的成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。相比之下，三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。

2018年，房地产政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，坚持调控目标不动摇，稳定房地产市场，防范和化解系统性风险。但是，今年的房地产调控将更加强调针对性和有效性。一线城市的调控政策不会放松，但有些二线城市的调控将会根据当地情况有所调整，“一城一策”甚至“一城多策”的差别化精准调控措施将会更加普遍推行。受调控政策和稳健中性的货币政策影响，2018年商品房销售面积可能会出现一定的回调。一、二线由于供给改善和引进人才新政等政策放宽，叠加低基数效应，长时间积累刚需可能会开始释放，成交量可能会有所反弹，销售占比会有所增加。在金融去杠杆和严监管的大背景下，三、四线棚改促销售情况不容乐观。受棚改货币化安置力度走弱和需求透支等因素影响，2018 年三、四线城市的销售预计将有所回落。

房地产市场调控的关键在于建立长效机制，它是促进房地产市场长期健康发展的根本保障，限购、限贷、限价等行政手段只是抑制房价过快上涨的势头权宜之计。2018 年的中央经济工作会议中，已经取消了“抑制房地产泡沫”的说法，并强调政策的“连续性和稳定性”和实施“差别化调控”。房地产长效机制和调控的核心在于保证行业的平稳健康发展，“既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落”。实际上，房地产泡沫并不可怕，可怕的是房地产泡沫破灭。房价出现大跌的危害性远远大于房价大涨。房地产长效机制既包括需求端调控，也包括供给端改革。仅仅从需求端调控无法解决我国房地产市场的矛盾和问题，也是造成我国房价越调越高的主要原因。在土地主要由政府供给的情况下，房地产长效机制的重点应在供给端。因此，建立房地产长效机制也是供给侧结构性改革的重要内容。

建立房地产长效机制必须坚持市场化的原则，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用相结合。通过建立和完善相关法规和制度，让市场机制发挥作用，实现房地产市场供需有效平衡，防止房地产价格大起大落。建立房地产长效机制包括土地供给、保障房制度、金融信贷制度、减少对土地财政的依赖以及房地产税收整合等诸多政策和法规措施，开征房地产税仅仅是其中税收整合的一个环节。建立房地产长效机制涉及方方面面的利益调整，是一个复杂的系统工程，不可能一蹴而就。受到理论和技术两方面的限制，2018年房地产税不大可能出台。2018年房地产价格将继续保持稳定。

租售并举是落实“住房不炒”的最好办法之一。2017年7月18日，住建部等九部委联合印发文件，推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。此后，广州市公布了推进租售同权的相关规定，以法律形式规定租房人应该享有的权利。2017年8月29日，国土资源部等部委制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。在租售并举背景下，房地产租赁市场迎来新机。各级政府先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展。从国际来看，多数发达国家的房屋租赁比率远高于我国，尤其是城市年轻人主要靠租房解决居住问题。从流动人口数量看，未来我国一、二线城市住房需求仍然强劲，租房市场发展空间很大。但是租售并举说起来容易，实施起来仍然面临很多问题，必须要有相应的一系列配套政策和措施，如教育、医疗、金融机构等需要跟进，才能保证住房租赁市场的持续健康发展。