房价为何易涨难跌

2018-05-15 09:08:14 作者： 来源：东方财富网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

由于调控政策的持续强力压制，多数城市的房地产表现确实不尽如人意，于是我在各种场合演讲时老是被问道：“该不该把房子卖掉去炒股票，获利后再把房子买回来，而且是买个更舒适、更大的云云。”

听得我直摇头，这真是想象中的美好啊！其中有太多“难关”要过。

首先，以目前的楼市形势，房子要卖个好价钱并不容易，毕竟“买涨不买跌”是人性通病；其次，股票品类众多，如何选择？购买依据是内幕、小道消息，还是业绩表现？我看都不靠谱。哪怕真的赚到股价了，是否愿意抛售变现又是个大问题。毕竟人性中除了“追涨”外，还有与生俱来的贪婪，赢嫌太少，输则要翻本，最后通常血本无归方休，此一股市“剧情”已不知上演几回。于是别说换大房子，只怕原本的房子都买不回来了！

曾有人问我：“大盘可以从6124点直降至2000点甚至更低，为什么房价就不可以腰斩呢？更何况环京的燕郊不就已经跌惨了吗？”这让我想起之前也有粉丝问起房价涨跌的原因，想要征求我的意见，我就借由本文一并表达相关观点。

这位粉丝的见解是：通货膨胀、建筑成本提高、外来人口流入(农村进入城市，小城市进入大城市)、棚改货币化安置等都是房价很难下跌的因素，变数是土地价格、银行收紧信贷使开发商资金紧缺，因此总体来说，可以得出房价未来将呈涨幅收窄之温和上涨态势的结论。

这些观点都是对的，但都不见得是房价难以下跌的关键条件。因为不论是通胀还是外来人口流入所带来的影响与冲击，都不局限在房地产领域，甚至外来新生人口是否有足够财力购房也存在变数。

在我看来，观察一座城市的房价是否稳健，消费者购买房产的用途至关重要。如果是以自住为主、非自用为辅(投资、置产的购买控制在10%~15%之间)，再配合上述包括通胀在内的各种因素，它的房价便是安全的、可望稳定向上的，反之则易暴跌(燕郊便为殷鉴)。

这就等同于上市公司的大股东为确保与稳定经营权，会刻意持有一定比例不轻易进入市场流通的“库藏股”。万科之所以会发生“野蛮人敲门事件”，最主要的原因便在于此。公司股份过于分散，经营者以职业经理人为主，加之运营绩效不恶，不免引起财阀的觊觎。

以房产的角度观之，即使市场推出了足够量的供应，看似有饱和之虞，但由于绝大多数的房源因自用而被“库藏”，且在相当长的时间不会流入市场形成竞争(与股票刚好相反)，再结合前述原因，就使得房价在通常情况下，呈“易涨难跌”的特征。

换言之，燕郊房价之所以重挫——从2017年4月均价接近突破3万元/平米(29047元/平方米)，至2018年4月快要跌破2万元/平方米(22074元/平方米)，降价达31.6%， 是吸纳了太多投机买气，在后续无人高位接盘的情况下，所导致的价量齐跌。

而就当前宏观市场来看，这并非普遍现象，因此“卖房炒股”要三思。尤其要注意，政策出现类似2007年对房地产“由压转扶”的转折也存在一定可能性，所以说“卖房炒股”绝非明智之举。