多种原因催高租金并非长租公寓惹的祸站在机会的风口上引发市场关注

2018-08-21 09:37:29 作者： 来源：投资潮综合 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

投资潮8月20日讯，近日，北京租房市场租金上涨过快引发市场关注。

8月17日，当时还是我爱我家副总裁的胡景晖表示，资本大幅进入长租公寓是房价暴涨的主因之一。胡景晖在一场电话会议中对媒体表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模，以高于正常市场价20%-40%在争抢房源，人为抬高收房价格，这一行为严重违背市场规律。他还提到，这些长租公寓为了达到标准化效果所采取的整租重装、N+1的出租模式也进一步加剧了房租价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，发展严重跑偏。

此后事情发展出乎所有人意料，胡景晖在微信朋友圈爆料称，链家董事长左晖在看到胡景晖的言论后给谢勇打电话，威胁其如果不管好胡景晖，链家将向我爱我家在舆论上全面开战。谢勇因此对胡景晖进行了“末日审判”，并表示将调整胡景晖的职位，胡景晖愤而辞职。

8月19日早，胡景晖突然在朋友圈宣布将在上午10点召开媒体发布会。在现场，胡景晖再次强调，资本进入长租公寓领域后会成为脱缰野马，获得资本扶持的长租公寓企业会尽量抬高房租，“标准化、光鲜化的装修方式，成本最终会转化到租客身上”。胡景晖甚至告诫同行，由资本推动的长租公寓一旦倒闭，爆仓后果会比P2P更严重，“租客可能会露宿街头”。此言一出立即引发舆论强烈反应。

同样是17日，北京市住建委联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”(不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源)和“三严查”(严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为)要求。

一时之间，长租公寓进入公共视野。

房源紧缺，房租高企

与以往中介公司拼命向房东压价、对租客提价不同，现在北京租房市场仿佛“变了天”，租赁企业开始高价收购房源，甚至不惜提价50%也要拿下房子，这背后也一定程度上反映出北京租房市场当前房源紧缺的情况。

据我爱我家集团研究院统计，2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%，同比增长3.1%;月租金均价为4764元/套，环比上涨4.2%，同比上涨8%。据住房大数据联合实验室统计显示，与2017年12月相比，西安、北京、青岛住房租金分别上涨7.48%、6.07%和4.22%，在约30个样本城市中占据前三。2018年6月，深圳、北京、上海分别以7000、6710及6500元/套/月在样本城市住房租金中位数前三，北京房租基数和增速排名均在全国前列。人们开始担忧，房子会从“买不起”转变为“租不起”。

过去房租问题并不成大问题的关键就在于空余房屋拥有者并不把租房作为主要的收入来源，在二手房价格暴涨的前提下，租金收益与房价上涨所获收益相比可说是微不足道。房东出租房屋更多只是想补贴家用，我国的房屋市场租售比实际上在世界上处于极低水平。

众所周知，我国的户籍制度依托于房屋，有房才有户口，才能享受附着于户口的各种权利，但租房是没有户口的，也就没有相应的市民权利。更多人只是把租房作为一种过渡生活方式，最终都会买房，也因此形成了流动性极大的租房市场。

近年来，国家加大对住房的宏观调控力度，严控房地产市场价格上涨，导致炒房获益逐渐下降，租房获益开始成为房地产投资的新热点。而随着“租售同权”改革的落地，租房也从过渡性、暂时性的选择，变成更为普遍的住房观念。

此外，新毕业生踏入社会、通货膨胀、CPI波动等多种因素的叠加，在市场供给没有明显改善的情况下，需求的持续增长，最终奠定了租房价格上涨的宏观背景。

尽管如此，租金的上涨还缺少一个触发点。如果市场结构没有发生根本性改变，供需平衡就不会被打破，租金虽有上涨大趋势，却不会一夜暴涨。但房屋租赁市场上的新玩家——“长租公寓”模式的出现，成了打破市场结构的平衡，引爆了这一轮房租上涨。

新玩家出现，资本混战

长期以来，我国房屋租赁市场都是一个“散户市场”，市场上活跃着无数私人空余房屋拥有者，他们把自己的空余房屋提供给有租房需求的群体，双方往往直接交易，中介只是起到一个信息对接的作用。市场上存在各种不同价格、不同层次的房子，能满足不同人群的需求，供需双方都有议价空间，房屋租赁市场充满活力。

过去一年间，长租公寓市场火热，相关资产证券化开始加速，类REITs、CMBS接连获批，全国TOP30房企已有三成以上涉足长租公寓，而拿到雄厚资本的企业也开始抢滩市场，以自如、蛋壳、相寓为代表的“长租公寓平台”这一新玩家的出现与“散户市场”形成了新的博弈。

公开资料显示，截止2017年年末，相寓在管房屋套数为28万套、55万间，且并未从我爱我家中分拆。链家旗下的自如管理着70万间房源;蛋壳公寓则管理超17万间公寓;但北京市场的房源数据各家并未披露。自如CEO熊林曾于2015年表示，在北京已拥有3万套、10万间房源。

这些平台利用资金优势与私人空余房屋业主签订长期承租合同，大量获得房源，为了形成规模效应，谁手握较多的房源，谁就更有市场优势。当几家同时看中某一房源时，也就出现了哄抬价格的现象。从这个角度看，这种争夺背后其实是资本混战。

这一切最终当然都需要租户买单。据云房数据研究中心统计，截至目前，北京范围内共有85家左右长租品牌公寓，多数溢价率在1.5以上，平均溢价率在1.7—2.0之间，即长租公寓平要比周边普通住宅平均租金高出近2倍。

胡景晖就是在这种情况下发声的。他认为目前租金暴涨是平台资本在操控，表面上看对房东有好处，但实际是一场资本游戏，完全依靠资金链在支撑。长租平台以高价获得房源后，要不断向房东支付高额租金，并转身向租客收钱，一旦资金链断裂，将比P2P爆雷更厉害。因为房东收不到钱，必然会赶走租客，无数人将流离失所。

多种原因，共催房价

实际上，胡景晖并不认为长租公寓是房租上涨的最主要原因。他在回应记者提问时表示，长租公寓企业对房租上涨的作用是“权重问题”，“中国的房租投资回报率不会超过1.5%，国际标准的投资回报率是5%-6%，租客认为房租太高，资本和企业认为回报率太低，归结到最后，还是房价太高，房价太高是因为地价太高“。

除他外，贝壳研究院认为，北京大规模拆违导致市场上低端租赁房源明显减少是房价上涨的主要原因。自如也表示，长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。

一时间，长租公寓哄抬房租成了罗生门。

房租上涨究竟怪谁?原因恐怕是多方面的，而最核心的还是供需问题。贝壳找房首席经济学家杨现领认为，租赁住房数量及质量上的短缺，是造成目前一二线城市租金上涨的根本原因。

实际上，北京市近年确实将城乡结合部的城中村、出租大院、工业区公寓相继拆除，这也是“疏解整治促提升”的重点工作之一，但这导致大量低端二手房源减少。这些地区曾承载着大量外来人口，是外来农村务工人员、刚毕业大学生、低收入人群解决住房问题的首选，而年初北京地下室等违规建筑拆迁也加剧了这些人的住房问题。

短时间内房源大量减少，需求却还在那里，同时政策对于租赁市场不断推动，但对租赁市场的制度规范并未及时跟进，市场短期也出现一些混乱。

当然还有一些边边角角的原因也会间接影响租金水平。比如房价上涨，房价和房租存在联动关系，房价上涨，持有住房的投资成本变高，房租也因此上涨。此外，最近也是毕业季，大学生毕业租房需求旺盛。

有意思的是，一些用人单位的善意却无意中推高了房租价格。据了解，今日头条等互联网公司会给员工每月发放1500元左右的租房补贴，希望员工能在公司1.5km范围内租房。中介得到消息后立即提高租金价格，并在带人看房时明确表示“你们公司不是有补贴吗?”

不同商业模式，趋于稳定

不过，事情或许没有那么严重。中原地产首席分析师张大伟指出：“目前市场上大部分租赁房源已被中介或公寓运营方改造为N+1、N+2形式，也就是在原本2居、3居套房的基础上增加1到2间卧室。这种情况下，平均单套的租金虽然上涨，但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

不过似乎以上诸多原因依然无法让长租公寓撇清关系。下结论前，我们不妨来看看长租公寓的商业模式。通常情况下，长租公寓分为“集中式”与“分布式”两种，核心指标都是“空置率”、“续租率”和“利润率”。

集中式公寓受制于市区黄金地段高租金及房源紧俏，多分布在近郊等位置，其关键是获取低价物业后的精细化开发，但其投资巨大，上万间房往往需要10亿级别的投资，规模化玩家数量较少，资金多追逐龙头企业，You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓。此外集中式公寓还面临经济型酒店转型进入的竞争。

分布式长租模式相较而言起步较晚且模式单一：从分布的房东手里获得房屋，通过房屋包租运营、标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，解决刚需用户的租住需求。但这种模式需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，风险较大，回收周期较长。长租公寓是一个重资本行业，每一套房子收入后都要在没有产生收益的前提下投入几万块去装修改造，且这部分投入只能靠后续的租金差价用一年多甚至两年的时间才能回收。

长租公寓客单价高，本身就已需要大量资本投入，稍不注意就会出现资金问题，没人打得起类似于外卖、打车行业那样的价格战。长租公寓如若为了拿房去哄抬租金，即意味着其自身需要花费更多资金，承担更高风险。

那么，长租公寓是一门好生意吗?

8月19日，在2018年网易经济学家年会(NAEC)·夏季论坛特约前置论坛房产暨SOHO“潘谈会”现场，SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹与比亚迪公司董事局主席王传福围绕“共话造车造房与造梦”进行了对话。在现场提问环节，有观众向潘石屹提问如何做好园区长租公寓。

潘石屹表示：“对长租公寓的建议，在现有的情况下我不建议你去做，原因很简单，就是你一定会有银行贷款，你如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。这就是我对你的建议，我们做了20多年房地产，反复算这个帐，生意一定要能算得过来帐才可以做。”

他还对北京公寓房租上涨一事发表了看法。他说：“最近在北京发生了一件事情，就是公寓的租金价格在涨，政府很紧张，对此提出了批评，已经批评了一段时间，本来我应该到微博上写上一句话，可是我没有写。不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。所以我觉得做这个生意的过程中，一定要有一个指引，不能偏离这个指引，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”

长租公寓是一个低毛利业务。据乾立基金报告显示，出租率在90%的情况下，不计装修摊销，EBITDA(税息折旧及摊销前利润)率仅9.4%，且累计现金流回收周期长，前期高投入，在90%出租率、运营费用占比12%且考虑未来租金剪刀差的情况下，需2年半回收初始投资。

但从政策和市场角度，长租公寓站在了机会的风口上。

最早提出“租购并举”并明确其为住房制度改革的主要方向始自2015年底召开的中央经济工作会议，这一政策导向针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。

“购”的一端过于火热，“租”的一端过于薄弱，长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康。十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

包括广发证券在内的很多券商机构判断，未来房屋租赁市场未来将进一步扩大，并呈现量(租赁人口)价(租金)齐升态势。但在人们生活水平提高、消费升级的时代背景下，庞大的租赁市场面临供需错配、监管困难等诸多痛点。对比美国日本等发达国家现状，中国的住房租赁市场仍有巨大的提升改善空间。

衡量一个房屋市场值不值得投资的一个重要指标是“租售比”(租售比：每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)，在正常的房地产市场中，租金与售价之间存在一个较为固定的比例关系，目前国内房屋租售比非常低，租金虽高，但与房价相比，租金仍有上涨空间。

国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内。即如果把房子按现有租金出租，100个月至250个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是合算的。目前北京二环内一套100平米的住宅大致需要1000万人民币(10万每平米单价)，如果出租，租金大概为1.5万元每月。租售比为1.5比1000，1:666，大大超出合理范围。

被动留在租赁市场的人口增多，主动进入租赁市场的人口也呈增加趋势，若单纯从居住体验考虑，购房意味着巨大的成本支出(巨大的首付压力以及长期较高的月供支付)，在获得相同居住体验的前提下，买房需付出的成本远远大于租房，且未来这个成本差将会继续扩大。这样看来，长租公寓实际上是在应对广阔的租房市场及租客、房东的诸多痛点。

至于利润，现在或许并不是追求盈利的阶段。长租公寓的“二房东”模式的确可以靠租金差获取利润，但他们眼中的想象空间在于增值服务。潘石屹的看法仅仅只考虑了租金差价，但如果把眼光放在长租公寓因为租房而具备的其他能力上，视野完全不同——

以蛋壳公寓为例，现在蛋壳可做到超1500个工地同时开工，装修平均周期为15天，所有家具均为自己的设计师通过自己的生产线生产，且未来还可提供卖租房保险及其他金融服务。因此，盈利并非当前最重要的事情，抓住时间窗口做大规模更加重要。