万科高喊活下去 计提10多亿存货减值！你却还想着炒房？

2018-09-26 10:27:33 作者： 来源： 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

楼市的转折点可能真的要来了！龙头房企万科董事会主席郁亮近日在南方区域9月月度例会上讲话称，房地产行业的“转折点实实在在的到来了”。

万科以“活下去”为最终目标

郁亮指出，当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做得不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。

郁亮表示，目前集团要做的第一件事，就是战略检讨，以“活下去”为最终目标。

虽然上半年房企财报表现不俗，但有细心的投资者发现，万科为代表的多家龙头房企在上半年计提了“存货跌价减值准备”，有观点认为，这是对未来的房价下滑提前做出的预判。

所谓房企的“存货跌价减值准备”，通俗点说，就是开发商为手里的房子下跌提前做了资产减值计提！

龙头房企大幅增加

存货减值计提

东方财富Choice数据显示，多家上市龙头房企，都为手中的房子存货做了减值准备。

比如万科，其2018年中报计提存货跌价准备为15.37亿元，较2017年中报的12.83亿元同比大增近20%；招商蛇口则计提了1.68亿的存货跌价准备，较2017年中报同比增了18%

又比如绿地控股，其2018年中报计提存货跌价准备为20.26亿元，较2017年中报的14.73亿元同比大增38%。

而华夏幸福的中报存货跌价准备为4.34亿元，较同比更是大增逾9倍！

(图片来源：东方财富Choice数据)

此前的8月，万科在中期业绩投资者会议上表示，未来还将审慎计提，尤其对一些受调控影响的项目进行减值计提。

据中报数据显示，万科共计提12个项目，分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地，中西部区域和北方区域较为突出。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，计提存货跌价准备是财务管理审慎性的体现，尤其面对当前比较严厉的房价管控，房价部分下跌或难以上涨，都会影响库存的估值；类似跌价准备的计提，背后和房企的心态有关，说明预期已在改变。

8月13热点城市二手房价

进一步降温

8月贝壳研究院监测的重点13城二手房市场迎来更深度的降温，均价方面，13城中深圳、上海及青岛3城均价环比下跌，济南、长沙及西安均价环比持平。

其中，深圳以4.9%的跌幅居于首位，均价绝对水平降至2017年以来低位；上海均价环比下跌3.8%，近4月均价跌幅持续扩大；青岛均价环比下跌1.5%，受4月中旬调控影响，6-8月均价持续下跌；

成都均价在此前两月均价大幅下跌的基础上有所反弹，环比上涨2.5%，与5月峰值相比仍下跌8%；天津均价环比上涨2.3%，是在前两月下跌基础上的反弹，2018年以来均价整体处于上下波动中，没有明显上涨。

(图片来源：贝壳研究院)

从业主预期来看，8月13城新增挂牌均价环比持平或下跌。从调价来看，13城调价中涨价占比全面下降，其中杭州、长沙及西安下降明显，环比分别下降18、15和14个百分点。13城有10城调价中涨价占比连续3月下滑，业主预期持续松动。

(图片来源：贝壳研究院)

多家房企打折卖房

万科现金流为负值

此外，龙头房企动辄70%以上的负债率，也成为催发房企未来降价的主要原因！而据经济参考报报道，实际上目前多个一线及热点城市的新房市场已经出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。

比如泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；

恒大方面，自8月30日至10月8日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，全国住宅楼盘全部8.9折、全国商铺6折起，首付款可以分期，最低首付仅需5%；

阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。

房企到底有多缺钱？ 万科董事会主席郁亮此前透露，今年万科设定了6300亿元的回款目标，目前还有一半多没完成。如果按照目前的销售情况，集团年末会有1000亿元的长期库存。

而2018年半年报显示，万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元。

向来被视作稳健房企龙头的万科，现金流居然是负值！这也可以理解为何郁亮要求万科的第一目标是“活下去”了。

专家：楼市8月或已触顶

同策咨询张宏伟认为，房企融资收紧，偿债也迫近高峰，可想而知，销售压力将进一步加大。从今年7、8月份开始，市场就已经出现变化，只是现在愈发明显。而从现在到明年7~8月份，房市将呈现下降走势。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，8月楼市热度已近“触顶”。楼市降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。

张宏伟表示，“不只是三四线城市，一二线城市也会转冷，降价销售的现象会越来越多。高价楼盘的调整幅度可能较大，刚需盘也会出现一些调整。”

对于四季度的楼市，张大伟也表示，房价下行苗头已经出现。下一阶段，楼市冲高回落现象逐渐增多，房价调整开始出现从点到区域，热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

张大伟表示，如果调控政策依旧持续下去，面对年底的资金压力，预计房企可能会在10月中下旬进行降价促销。