“金九”没出现购房者纠结！房企高喊“活下去” 楼市罗曼史消亡？

2018-09-27 09:53:22 作者： 来源：东方财富网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

秋天已来，凛冬将至！

从事广告行业的小许感到丝丝凉意：往年这时房交会正入高潮，各大房企争相在报刊、杂志、地铁等地见缝插针打广告，好不热闹。

但今年，小打小闹而已，不复往年盛况。

回顾过去10年，正是中国楼市疯狂膨胀的黄金时代，与之而来的则是巨额财富的累积、家庭资产的增值，犹如一幅波澜壮阔的“罗曼蒂克史”。

日月替换，潮起潮落，罗曼蒂克总会消亡，房地产时代也会过去。

1、今年“金九”有点冷

在传统销售旺季，房交会往往是“金九银十”重头戏，犹如一个盛大节日，吸引了几十万购房者前来观展选房，各大开发商卖力宣传推盘，可谓是蒸蒸日上。

但今年，房交会的消息寥寥无几，以三四线城市居多：

不仅如此，往年铺天盖地的买房广告轰炸也少了，随之而来的则是新房打折促销、二手房降价、业主维权等消息。

泰禾某地项目最近给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；

阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。

开发商打折促销的直接后果则是业主们维权。

如秦禾集团旗下的合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销，最多便宜100万！老业主们自然不满，在中秋假期集体维权。

但即使开发商促销甩卖，但似乎没啥用：

中原地产研究中心统计数据显示，小长假前两日，北京市新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下调57%和78%。

除了北京以外，其他城市房地产市场也表现平平。

中原地产首席分析师张大伟直言不讳，2018年“金九”楼市未现，楼市降温已经来临。

比起新房，二手房降温更为明显。

如去年的热门城市南京，楼市最火区域之一的河西，很多二手房房主吐槽，急售、降价卖房，还有议价空间，但二手房仍然不好卖！同时多家中介关门歇业，大幅裁员！

上海二手房更为惨淡，如果房东不降价，基本无人问津。

不少地区中介纷纷劝房主降价：

金妹儿朋友圈一些中介也在发布多套房源、铺面降价、急售、业主周转资金等字眼，降价幅度10万至20万不等。

链家一位中介告诉金妹儿：“现在二手房不好卖，观望居多，这两个月实际成交价往往都要低于挂牌价5—10万左右。”

可以说，“金九”期间的各地楼市平淡如常，成交低迷，而“银十”，退色迹象更为显著。

2、开发商加速回款求生存

事实上，开发商们更早已经嗅到了变数。

暂不提各大房企在前几年就开始布局谋转型，在三季度末，已有不少房企为了尽快回款加速推盘。

从8月份开始，房企推盘节奏与让利意愿明显增强，根据克而瑞统计数据，其监控的29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米，环比和同比分别上升4%和14%。

随着年内最后一个热销期的临近，部分楼盘将纷纷上市，预计9-10月间供应量将有显著提升。

加速推盘的背后是高库存压力。

据上市房企2018年中报统计，130家上市房企存货总计接近4.5万亿元，比去年同期增加了9380亿元，同比增长27%。

这意味着平均每家房企存货达344亿元。

统计数据发现，A股上市房企存货门槛在1000亿元以上的有14家，分别为万科、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和新城控股等。

其中，金科股份、华发股份和金地集团等房企近三年来存货首次超过1000亿元；500亿元至1000亿元的有7家，包括掉队严重的金地集团。

众所周知，房企往往会会储备满足企业未来3年发展需求的土地量，同时去年楼市的狂热也刺激了房企拿地的激情。

但谁也没想到，秋天会来的这么快！

对房企而言，新布局新产业还在培育中，目前盈利的主要渠道仍在传统房地产开发，再加之最近两年高价拿的地砸在手中给现金流带来了不少的压力，如想生存下去只能尽快变现，加速周转。

况且目前房企融资日益艰难、调控持续高压、经济下行承压的大环境下，加速周转似乎成为房企的救命稻草。

然而，中报显示，不少房企存货周转次数减少，天数变长，周转下行迹象显著。

另外一个不可忽略的信号是，近期各地出现了不少土地流拍现象，可见房企战线收缩、忙于消化库存，急于变现。

更早的信号是，各大房企纷纷去掉原公司名称中的“房地产”字样。譬如万达由“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理集团有限公司”。

还有龙湖、合景泰富、保利等都将原有的“地产”两字替换为“控股”。

改名不仅显示了房企急于摆脱地产依赖、寻求多元盈利模式的决心，也未尝没有为了成功度过寒冬讨个好口彩的心理。

近期万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场现状。郁亮指出，当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做得不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。

“转折点实实在在到来了。”郁亮表示，目前集团要做的第一件事，就是战略研讨，以“活下去”为最终目标。

目前的房企几近惊弓之鸟。

9月25日，A股开市，上证指数、深证成指双双下跌，地产为首的蓝筹全线大跌。9月25日收盘，万科A下跌4.5%、华侨城A下跌4.75%、金地下跌4.1%、华夏幸福下跌3.83%、阳光城下跌4.91%、蓝光下跌4.42%、中南建设下跌6.14%。

对房企来说，现在又到了行业洗牌的关键时刻，而现金流，就是生命线。

熬得过去，春暖花开；熬不过去，就是死亡。

凛冬将至！这口号已经喊了好几年，但这一次，也许真是狼来了。

3、购房者的两难选择

暂不提维权的业主，对还没下手的购房者来说，即使目前楼市降温迹象显著，但他们仍面临两难：

任志强的拥护者，坚信房子一定涨，目前只是小调整，趁着降价促销，能上车就上车。

经济学家任泽平的“房地产长看人口、中看土地、短看金融”，更为理智，他的观点据说是2018年不要买，2019年才是买房时机。

于是，更多的购房者翘首观望，觉得目前的房价还是太高了，准备等到2019年。

金妹儿一个大学同学目前打算买改善房，家里已经为此事商议了很多次：买吧，怕价格高了，毕竟工薪阶层对价格极为敏感；不买吧，怕后面失去上车机会。左右两难~

房价未来走势变数太大，难以预测。就目前看，随着房产税立法渐行渐近，房子在未来不再是最好的家庭资产。

过去十年，亦是大部分中国家庭最容易财富增长的10年，只要胆大，闭着眼睛多买房就可。

但现在，即存量经济时代，想靠买房来实现家庭财富增值可能性已经不大。

而对企业而言，过去十年，最赚钱的，除了互联网也就是房地产开发。

目前经济下行承压，普通家庭资产保值增值、资金寻求投资渠道等都是迫在眉睫的问题。不少土豪已经在去年底高价出手多余房产，现金为王，等待机会。

可以说，楼市罗曼蒂克史消亡，同时也伴随着家庭财富累积的褪色。

虽说一个时代的落幕是另个一个时代的崛起，但目前，谁都不知道下一个财富风口是什么。